Renditeberechnung bei Immobilien? Zuverlässig und Schnell!

Immobilien als Kapitalanlage sind sehr beliebt.

Im Optimalfall sollte die Immobilie nach Kosten einen monatlichen Cashflow abwerfen um so passives Einkommen aufzubauen. Doch wie kann man einfach entscheiden ob sich die Immobilie auch als Kapitalanlage lohnt?

Ob sich eine Immobilie als Kapitalanlage lohnt kann man mit 3 einfachen Rechnungen bestimmen.

  1. Berechnung des Kaufpreises pro m²
  2. Berechnung der Butto-, bzw. Nettorendite
  3. Berechnung der Rendite über die gesamte Laufzeit

 

Für die Berechnung werden nur wenige Informationen benötigt. Damit kannst du dir einen schnellen Überblick verschaffen ob du die ausgesuchte Immobilie näher prüfen solltest.

Welche Informationen brauchst du für die Renditeberechnung?

Ich möchte bei der Prüfung einer Kapitalanlage möglichst schnell und effizient die Rendite berechnen. Daher will ich auch nur auf Informationen zugreifen, die entweder schon vorhanden, oder einfach zu beschaffen sind.

Glücklicherweise ist das auch möglich. Je öfter ich die Rendite von potentiellen Investments berechnet habe, desto schneller konnte ich die Ergebnisse vorhersagen. Das liegt daran dass die Ergebnisse meistens in der immer gleichen Bandbreite liege. Mittlerweile kann ich schon vorab einschätzen ob sich bei einer Immobilie ein zweiter Blick oder eine Rechnung lohnt.

Wir starten mit der Berechnung des Kaufpreises pro m². Dafür benötige ich den Kaufpreis und die Mietfläche. Beides sind absolute Basis-Informationen und werden immer zur Verfügung gestellt.

Ich suche häufig einfach auf Immobilienscout.

Dort werden die Kaufpreise und Wohnflächen bereits in den Suchergebnissen eingeblendet. Glück für mich also. Damit brauche ich die Ergebnisse einzeln durchgehen.

Hier ein Suchergebnis aus Erfurt. Ich besitze dort selbst eine Kapitalanlage und kenne mich im Markt etwas aus.

Berechnung Kaufpreis pro m²

Die Berechnung könnte nicht einfacher sein:

Kaufpreis / Mietfläche

€ 110.000 / 74,3m² = 1.480 €/m²

Nachdem ich den Kaufpreis pro m² berechnet habe, schaue ich mir die Bruttorendite an.

Zur Berechnung der Bruttorendite (oder auch Bruttomietrendite) benötigen wir nur eine zusätzliche Information, die Kaltmiete der Immobilie.

Hier gibt es mehrere Möglichkeiten.

  1. Wenn die Immobilie derzeit vermietet ist gibt es auch eine Kaltmiete. Die Kaltmiete ist die Miete die der Mieter nach Abzug der Nebenkosten bezahlt.
  2. Wenn die Immobilie derzeit nicht vermietet ist (z.B. weil sie gerade renoviert wird), dann setze ich eine marktübliche Kaltmiete an.

 

Die Immobilie ist vermietet

Ein gutes Expose liefert auch die Information zur aktuellen Kaltmiete mit.

In dem Beispiel beträgt die Miete € 484,50 pro Monat. Dabei muss man jedoch aufpassen ob es sich hierbei um die Kaltmiete oder um die Warmmiete handelt.

Oft werden die Mieteinnahmen aber auch in den Fließtext geschrieben.

Leider fehlen die Informationen zu den Mieteinnahmen häufig. Ich weis nicht warum Makler dies oft nicht veröffentlichen wollen. Spätestens wenn die Immobilie in meine engere Auswahl kommt, ist das eine meiner ersten Fragen an den Makler.

 

Die Immobilie ist nicht vermietet

Was mache ich wenn die Immobilie gerade leersteht? Objekte die leer stehen sind für Makler oft sogar besonders interessant. Käufer können nicht nur Kapitalanleger sein, sondern auch Eigennutzer, die gerne sofort einziehen möchten.

Wenn es keine aktuelle Miete gibt, setze ich als Kapitalanleger eine Marktmiete an.

Die Marktmiete sollte für das bestimmte Objekt nachhaltig erzielbar sein. Dabei muss ich ein paar Kriterien berücksichtigen, wie z.B. die Größe der Wohnung, den aktuellen Zustand und weitere Merkmale wie zum Beispiel ob die Wohnung einen Balkon hat, die Lage der Wohnung usw.

Dann schaue ich bei Immobilienscout wie vergleichbare Wohnungen derzeit vermietet werden und bekomme so ein Gefühl für die derzeitig erreichbare Miethöhe.

Hier in Erfurt wo ich auch eine Kapitalanlage besitze, beträgt die durchschnittliche Kaltmiete rund € 7,50 /m² – €8,00 /m² für Kapitalanlagen die für mich in Frage kommen.

Um auf Nummer sicher zu gehen, nehme ich einen kleinen Abschlag und lande dann meistens bei € 7,00 – €7,50 /m².

Dabei unterstelle ich natürlich dass die Wohnung in einem ordentlichen und guten Zustand ist, ich also keine großen Renovierungsarbeiten vornehmen muss um die Wohnung schnell wieder vermieten zu können.

 

Berechnung der Bruttomietrendite

Mit dem Kaufpreis und der jährlichen Kaltmiete kann die Bruttorendite einfach berechnet werden:

Kaltmiete pro Jahr / Kaufpreis

Ich nehme hier tatsächlich nur den Kaufpreis und addiere keine Nebenkosten wie z.B. Notarkosten, oder Kosten für das Grundbuch und die Grunderwerbsteuer dazu.

Das mache ich wenn ich die Nettomietrendite berechnen möchte.

Mit der Berechnung des Kaufpreis/m² und der Bruttomietrendite habe ich meine beiden wichtigsten Parameter zur Hand.

In 95% aller Fälle reicht mir das bereits aus um schnell bestimmen zu können ob eine Immobilie sich als Kapitalanlage für mich rentiert oder ich lieber weiterschauen sollte.

Warum sollte man den Kaufpreis pro m² und die Bruttomietrendite immer in Kombination betrachten?

Warum investiert man nicht einfach in die Wohnung mit dem niedrigsten Kaufpreis pro m²?

Das kann ich an einem einfachen Beispiel erklären:

Ein niedriger Kaufpreis pro m² ist attraktiv, es kann jedoch gut sein, dass die Wohnung extrem schlecht vermietet ist. Im Ergebnis ist dann deine Rendite immer noch unterdurchschnittlich.

Oft liegen bei Wohnungen mit deutlich unterdurchschnittlichen Kaufpreisen pro m² die Probleme im Detail (z.B. stark renovierungsbedürftig, Problemmieter usw.). Hier hilft also nur eine Detailprüfung.

 

Warum schaut man nicht einfach nur auf eine möglichst hohe Bruttomietrendite?

Grundsätzlich gilt natürlich: je höher die Bruttomietrendite, desto besser.

Eine hohe Bruttomietrendite muss aber nicht zwangsläufig ein gutes Investment sein. Auch hier sollte man den Kaufpreis pro m² im Auge behalten.

Eine hohe Rendite kann dadurch gekennzeichnet sein, dass die Wohnung derzeit überdurchschnittlich gut vermietet ist und die Miete deutlich über der nachhaltig erzielbaren Miete im Markt liegt.

Das passiert z.B. häufig bei WG-Vermietungen, bei möblierten Apartments oder bei kurzfristigen Vermietungen.

Ich schaue also immer dass beide Parameter zueinander passen.

 

Was sagen die Rechnungen aus?

Der große Vorteil der Rechnungen ist, ist dass sie einfach und schnell durchgeführt werden können.

Der Kaufpreis pro m² sagt uns wie teuer die Wohnung ist. Damit weis ich allerdings immer noch nicht ob sich die Wohnung für mich als Kapitalanlage rentiert.

Dafür muss ich die Kaltmiete ins Spiel bringen, die bei der Berechnung der Bruttomietrendite verwendet wird. Damit zeigt sich ob die Rendite gut oder schlecht ist.

Beide Berechnung haben den Nachteil, dass sie nur einen Zeitpunkt berücksichtigen.

Sie berücksichtigen also nicht den gesamten Zeitraum den wir eine Kapitalanlage als Investment halten.

Fällt in 3 Jahren eine große Reparatur an, schmälert das meine Rendite beträchtlich. Die Bruttomieterendite erfasst das Szenario allerdings nicht.

Besser wäre also eine Kennzahl mit der ich die Rendite für einen ganzen Zeitraum abbilden kann.

 

Berechnung Interner Zinsfuß

Die Berechnung des internen Zinsfuß (IRR – internal rate of return) ist die fortgeschrittene Variante zur Renditeberechnung.

Damit ich auch den Zeitraum meiner Investition berücksichtigen kann, berechne ich den internen Zinsfuß (IRR – internal rate of return). Das mache ich allerdings erst wenn die Kapitalanlage in die engere Auswahl gekommen ist.

Um den internen Zinsfuß zu berechnen benötige einige weitere Informationen, sowie Annahmen:

  • Ich muss den Zeitraum meiner Investiton bestimmen. Für meine Berechnung unterstelle ich immer einen Zeitraum von 10 Jahren
  • Alle Einnahmen und Ausgaben: Für die Einnahmen unterstelle ich einfach unverändert die jährliche Kaltmiete. Wenn ich von einer Mieterhöhung ausgehe, dann plane ich diese nach 1-2 Jahren mit ein und rechne mit der höheren Miete weiter.

Die Ausgaben umfassen bei mir die nicht umlegbaren Bewirtschaftungskosten, sowie Zins und Tilgung für mein Bankdarlehen. Die Ausgaben halte ich auch konstant über die Zeit.

Als Ergebnis erhalte ich einen jährlichen Cashflow nach Kosten, sowie Zins und Tilgung. Die Steuer berücksichtige ich dabei nicht.

Das ist der Cashflow der auf mein Konto fließt. Im Normalfall ist er deutlich negativ im ersten Jahr, weil ich dort den Kaufpreis bezahlen muss. Über den Zeitraum gehen dann die Mieten abzüglich der Kosten ein. Im letzten Jahr erziele ich dann einen hohen Cashflow weil ich annehme meine Kapitalanlage dann zu verkaufen.

Anhand dieses Cashflows kann ich dann meinen internen Zinsfuß berechnen und kenne somit meine Rendite über den Zeitraum.

 

Wie muss ich die Rechnungen einsetzen?

Die drei vorgestellten Berechnungen ermöglichen es mir einfach und schnell die Rendite einer möglichen Kapitalanlage zu berechnen.

In den meisten Fällen reicht es vollkommen aus den Kaufpreis pro m², sowie die Bruttomietrendite zu berechnen.

Erst wenn ich in eine Detailprüfung einsteige berechne ich auch den internen Zinsfuß.

Die Ergebnisse der Rechnungen machen allerdings erst so richtig Sinn wenn man sie mit anderen Kapitalanlagen vergleicht.

Je mehr Investitionen du durchrechnest, desto besser kannst du einschätzen wie gut das einzelne Ergebnis ist.

Auch institutionelle Investoren machen genau das gleiche. Wenn diese auf eine Immobilie bieten um sie zu kaufen schauen sie sich genau an wie teuer vergleichbare Immobilien sind und wie deren Rendite aussieht.

 

Zusammenfassung?

Ich gehe bei der Renditeberechnung immer sehr ähnlich vor:

  1. Zuerst berechne ich Kaufpreis pro m² (Kaufpreis / Wohnfläche)
  2. Danach berechne ich die Bruttomietrendite (jährliche Kaltmiete / Kaufpreis)

Sind beide Ergebnisse zufriedenstellend, schreibe ich den Makler an, oder telefoniere mit ihm um weitere Unterlagen zu erhalten.

Parallel dazu berechne ich den internen Zinsfuß.

 

Wie geht ihr bei der Berechnung eurer Kapitalanlagen vor? Benutzt ihr die gleichen Kennzahlen? Und berechnet ihr auch die Rendite über den Zeitraum?

2 Gedanken zu „Renditeberechnung bei Immobilien? Zuverlässig und Schnell!“

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