Immobilien Checkliste

Immobilien Checkliste Google Suchergebnisse (2)

Eine Wohnung als Kapitalanlage zu kaufen kann ein interessantes Investment sein. Ich selbst besitze zwei kleine Wohnungen als Kapitalanlage. Die Mieteinnahmen decken die laufenden Kosten und Zins und Tilgung kann damit zurückgeführt werden. Am Ende bleibt sogar noch etwas Cashflow übrig (den ich als Reserve für Reparaturen spare).

Damit mich eine Wohnung näher an die finanzielle Unabhängigkeit bringt muss ich diese im Vorfeld möglichst genau prüfen. Welche Informationen benötigt man dafür?

Vor dem Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage sollten mindestens folgende Informationen vorliegen oder geklärt sein:

  • Aktueller Mietvertrag inkl. aller Nachträge (falls es welche gibt)
  • Aktuelle Nebenkostenabrechnung der Hausverwaltung (gerne auch mehrere Abrechnungen der letzten Jahre)
  • Aktueller Wirtschaftsplan
  • Protokoll der letzten Eigentümerversammlung (gerne auch die Protokolle der letzten Jahre oder eine Beschlusssammlung)
  • Aktueller Grundbuchauszug
  • Teilungserklärung
  • Grundrisse mit Wohnflächenberechnung

Einleitung

Bei Google gibt es über 4 Millionen Treffer für Immobilien Checklisten. Vor dem Kauf meiner ersten Kapitalanlage habe ich selbst nach solchen Checklisten gesucht und wurde von den Suchergebnissen teilweise erschlagen.

Google Suchergebnisse für

Viele Checklisten sind sehr detailliert und versuchen umfassend alle möglichen Risiken beim Immobilienkauf abzuklären. Andere Listen richten sich speziell an Eigentümer oder Hausbauer.

Mit der Zeit habe ich mir meine eigene kleine Checkliste entwickelt die ich bei der Prüfung einer neuen Kapitalanlage Schritt für Schritt durchgehen kann.

1.  Schritt: Arbeiten mit dem was man schon hat

Bevor ich lange Listen an Makler schicke oder mit ihnen telefoniere und meine Fragen loswerde, arbeite ich mit den Informationen die mir bereits zur Verfügung stehen.

Das sollten immer Angaben zur

  • Mietfläche,
  • dem Kaufpreis und
  • zur aktuellen Kaltmiete sein.

Damit kann ich bereits einen Großteil meiner Erstprüfung vornehmen um zu ermitteln ob die Kapitalanlage überhaupt meinen Renditeanforderungen entspricht.

Lies: Link zu Wie berechnet man die Rendite bei Immobilien

2. Schritt: Unterlagen anfordern

Erst wenn die Rendite der Wohnung für mich in Frage kommt, setze ich mich näher mit den weiteren Informationen wie z.B. den Protokollen der Eigentümerversammlung auseinander.

Dazu kontaktiere ich den Makler und frage nach weiteren Unterlagen zur Immobilie.

Ich habe dazu einen generischen Text, den ich immer versende:

Sehr geehrte [Herr / Frau] XX,

ich interessiere mich für die hier angebotene [Wohnung / Mehrfamilienhaus].

Gerne würde ich nähere Informationen erhalten, unter anderem aktuellen Mietvertrag inkl. Nachträge & Mieterhöhungen (falls vorhanden), die letzten Nebenkostenabrechnungen, sowie den aktuellen Wirtschaftsplan.

Meine Kontaktdaten lauten:

[Name & Anschrift]

[Telefon & E-Mail]

Vielen Dank und mit freundlichen Grüßen

Ich hatte früher einen etwas detailierten Text, bei dem ich auch etwas Werbung für mich gemacht habe (z.B. dass ich unbefristet angestellt bin und eine Finanzierung problemlos darstellen kann etc).

Nach meiner Erfahrung haben sich dafür die Makler jedoch nie interessiert. Vermutlich erhalten sie so viele Anfragen, dass der Text inhaltlich irrelevant für sie ist.

Mit das wichtigste ist dass meine Kontaktdaten gut lesbar im Text zu finden sind.

Mietvertrag

Der aktuelle Mietvertrag ist für mich eines der wichtigsten Dokumente. Er legt die Grundlage zwischen mir als potentiellem Vermieter und dem Mieter fest.

Ich achte besonders darauf ob die Höhe der Kaltmiete und Nebenkosten mit den Zahlen aus dem Expose übereinstimmen.

Es kommt häufiger vor dass sich die Angaben unterscheiden. Das versuche ich direkt mit dem Makler zu klären.

Oftmals liegt es daran dass alte Nebenkosten im Expose stehen, oder eine Mieterhöhung stattgefunden hat.

Daher frage ich auch immer alle Nachträge und/oder Mieterhöhungen zum Mietvertrag mit an.

Nebenkostenabrechnung

Was der Mietvertrag für meine potentiellen Einnahmen darstellt, ist die Nebenkostenabrechnung für meine zukünftigen Kosten.

Mit der Nebenkostenabrechnung prüfe ich wie hoch die monatlichen, laufenden Kosten der Wohnung sind.

Je nach Hausverwaltung wird die Nebenkostenabrechnung in einen Teil „umlegbarer Nebenkosten“ und „nicht umlegbare Nebenkosten“ aufgeteilt.

Die umlgebaren Nebenkosten sind für mich als Eigentümer ein durchlaufender Posten, d.h. der Mieter bezahlt diese mit.

Die einzelnen Kostenpositionen sind gesetzlich geregelt (§§1-2 BetrKV) und umfassen Kosten für Straßenreinigung, Aufzug, Grundsteuer, Hausmeister etc.

Obwohl diese Kosten auf den Mieter umgelegt werden dürfen, achte ich darauf dass sie nicht zu hoch ausfallen.

Nach meiner eigenen Erfahrung unterscheiden Mieter unterbewusst nicht zwischen Kaltmiete (= Kosten für die Wohnung) und Nebenkosten (= Kosten die durch den Mieter anfallen).

Hohe umlegbare Nebenkosten können ein Indiz dafür sein, dass die Wohnung oder das Haus unzureichend saniert wurde.

Die nicht umlegbaren Nebenkosten bestehen in der Regel aus 3 Kostenpositionen:

Verwaltergebühren

Die übliche Form der Kapitalanlage, eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, benötigt auch immer eine Hausverwaltung.

Die Hausverwaltung kümmert sich um anfallende Reparaturen am Haus und erstellt die Nebenkostenabrechnung.

Die dafür anfallenden Kosten werden durch die Verwaltergebühr gedeckt. Diese Kosten belaufen sich für meine Kapitalanlage zwischen €20 und €25 pro Monat.

Instandhaltungsaufwendungen

Instandhaltungsaufwendungen sind die Kosten für angefallene Reparaturen und Instandhaltungen. Als Vermieter bin ich zuständig dafür dass meine Wohnung und das Haus in dem sich meine Wohnung befindet in einem ordentlichen Zustand befindet und dies auch so bleibt.

Instandhaltungsrücklagen

Mit der Instandhaltungsrücklage wird ein Puffer für zukünftig anstehende Reparaturen oder Modernisierungen am Haus angespart.

Die Höhe der Rücklage wird durch den Hausverwalter, bzw. durch die Eigentümerversammlung festgelegt und kann variieren.

Nach meiner Erfahrung ist die Höhe der monatlichen Rücklage üblicherweise zwischen €0,30 /m² und €1,50 /m².

Als Richtwert für nicht umlegbare Kosten setze ich rund 20% der Kaltmiete an. Nach Überprüfung mit der Nebenkostenabrechnung hat sich bisher immer herausgestellt dass dieser Wert ausreichend konservativ ist.

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