Wo lohnt sich ein Immobilieninvestment?

Wo lohnt sich ein Immobilieninvestment

Wohnst du lieber in schlechter Lage in Frankfurt oder in der besten Lage in Castrop-Rauxel? An welchem Standort werden die höchsten Renditen erzielt? Und ist dieser Standort auch zukunftssicher?

Die Frage nach dem Standort für einen Kapitalanleger ist sehr wichtig. Je nach Strategie bleibt man diesem Standort oft über Jahrzehnte treu. Zum einen weil ein Immobilieninvestment meistens sehr langfristig läuft, zum anderen weil man sich mit fortgeschrittener Haltedauer immer besser am Standort auskennt. Der Investitionsstandort sollte daher genau geprüft werden.

Wie findet man als Kapitalanleger allerdings einen geeigneten Standort?

Im folgenden Artikel gehe ich auf die Fragestellung ein und beschreibe wie ich bei der Standortsuche vorgehen würde.

Was ist für einen guten Standort entscheidend?

Als Kapitalanleger bin ich vor allem daran interessiert, dass mein zukünftiger Investitionsstandort gute Renditen erwirtschaftet und ein niedriges Risiko aufweist.

Die Höhe der Rendite messe ich anhand der Bruttomietrendite (Kaltmiete pro Jahr / Kaufpreis).

In meinem Fall hatte ich mir zu Beginn meiner Suche als Kriterium rund 5% Bruttomietrendite festgelegt. Trotzdem habe ich mir auch Standorte mit mehr und auch mit etwas weniger Rendite angesehen.

Je nach Strategie und Vorhaben kann die Höhe der gewünschten Rendite bei jedem anders aussehen. Ein Kapitalanleger mit €1-2 Millionen Vermögen sucht vermutlich eher einen Standort mit geringerem Risiko, um dort Geld zu parken.

Ein aktiver Immobilieninvestor möchte seine Rendite aktiv steigern und möglichst hohem Cashflow erwirtschaften. Er ist bereit mehr Risiko einzugehen und sucht Standorte mit höheren Renditen.

Wie wähle ich meinen Investitionsstandort aus?

In meinem Fall habe ich einen Top-down Ansatz verfolgt.

Das bedeutet dass ich mir zuerst eine Liste mit Städten angefertigt habe, die mein Kriterium erfüllen. Danach habe ich diese Liste weiter verfeinert um den passendsten Standort herauszufinden. Erst danach suche ich nach passenden Lagen in dieser Stadt.

Einen ersten guten Überblick kann man sich mit der Wohnungsmarktkarte von Catella verschaffen.

Catella Wohnungsmarktkarte

Catella Wohnungsmarktkarte

Catella zeigt dort anhand einer Deutschlandkarte die größten Städte in Verbindung mit den dort erzielbaren Bruttomietrenditen.

Zusätzlich gibt es noch die Information zu den erzielbaren Durchschnitts- und Spitzenmieten. Catella geht dabei von einer durchschnittlichen Wohnfläche von 65m²-80m² aus.

Interessant ist die Häufung an Städten im Ruhrgebiet zu sehen. Dort befinden sich auch noch viele Städte mit interessanten Renditen >5%, wie zum Beispiel Essen, Duisburg und Wuppertal.

Im Süden nimmt die Anzahl großer Städte etwas ab. Insbesondere die Renditen sind dort deutlich niedriger.

Im Osten findet man noch weniger große Städte. Dort sind die erzielbaren Renditen allerdings höher als im Süden, jedoch etwas geringer als im Ruhrgebiet. Der Norden, bzw. Nordosten sieht ähnlich aus.

Um die Suche weiter zu verfeinern kann man mit dem Immocation Preisatlas arbeiten. Bevor man dort die Liste erhält muss man sich dort allerdings mit einer E-Mail Adresse anmelden.

Der Preisatlas arbeit sehr ähnlich wie die Wohnungsmarktkarte von Catella. Es werden Städte, Bruttomietrenditen, Kaufpreise pro m² und durchschnittliche Mietpreise gezeigt.

Der Vorteil des Preisatlas ist, dass alle Städte mit mindestens 50.000 Einwohnern gezeigt werden und die Städte nochmals nach Postleitzahlen unterteilt werden.

Mit einem kleinen Suchfeld kann man seine Ziel-Bruttorendite angeben und bekommt dann nur die in Frage kommenden Städte angezeigt.

Von der Makrolage zur Mikrolage

Im Optimalfall habe ich bereits jetzt ein gutes Bild darüber welche Städte für mich in Frage kommen und welche nicht.

In nächsten Schritt möchte ich meine Suche weiter verfeinern, um von der Makrolage (meiner Shortlist an Städten) auf meine Mikrolage zu kommen (wo innerhalb der Stadt ich investieren möchte).

Dazu gibt es ein paar interessante Tools die ich verwenden kann.

Die Wohnlagenkarte ist selbsterklärend. Hier kann ich wie in Google Maps meine Stadt suchen und die Karte zeigt mir farblich abgestuft die Qualität der Wohnlagen an. Je dunkler ein Gebiet gekennzeichnet ist, desto beliebter ist die Wohnlage.

Wohnlagenkarte

Wohnlagenkarte

 

Etwas granularer wird die Analyse mit dem Immobilien-Kompass der Zeitschrift Capital.

Kernstück des Immobilien-Kompass ist ebenfalls eine Karte die uns die Qualität der Wohnlage wiedergibt. Auch das Farbschema ist gleich oder ähnlich. Das heißt je dunkler eine Fläche eingefärbt wurde, desto beliebter ist die Wohnlage.

Zusätzlich zeigt Capital für bestimmte Stadtviertel auch die Verkaufs- und Mietpreise, sowie Renditen für Wohnungen an.

Damit kann bereits eine recht genaue Aussage über die Qualität eines Mikrostandorts getroffen werden.

Ich benutze den Immobilien-Kompass sehr gerne um in einer mir unbekannten Stadt schnell ein Gefühl dafür zu bekommen wo die guten Lagen sind.

Auch bei leerstehenden Wohnungen ziehe ich die durchschnittliche Miete und den Kaufpreis pro m² gerne heran und vergleiche die Werte mit dem Expose.

Getoppt wird das Tool von Capital noch von dem Homeday Preisatlas.

Hier wird neben der bereits bekannten farblichen Markierung der Wohnlage, Kauf- und Mietpreise nicht für ganze Stadtteile aggregiert angegeben, sondern auf einzelne Straße und Häuser runtergebrochen.

Homeday Preisatlas

Homeday Preisatlas

Homeday greift dafür auf die Angebotspreise und -mieten auf den gängigen Such-Portalen (zum Beispiel Immobilienscout24, oder Immowelt) zu.

Zusätzlich speichert die Seite auch historische Daten. Damit können in bestimmten Gegenden regelrechte Trends wie zum Beispiel Miet- und/oder Preissteigerungen einzelner Wohnungen erkannt werden.

Für die Suche nach der geeigneten Mikrolage greife ich gerne auf den Homeday Preisatlas zurück. Insbesondere wenn ich mit einem Makler bereits Kontakt aufgenommen habe und über erzielbare Mieten für eine bestimmte Wohnung spreche kann ich die Aussagen einfach und schnell überprüfen.

Wo bleibt das Risiko?

Bisher ist mein Fokus bei der Suche sehr stark von der zu erzielenden Rendite geprägt.

Rendite kommt allerdings immer mit Risiko im Rucksack daher.

Ich beschränke mich in erster Linie auf das Risiko, dass wir als Kapitalanleger bei der Suche nach einem geeigneten Standort haben. Daneben gibt es natürlich eine Vielzahl objektspezifischer Risiken.

Bei der Standortwahl ist mein größtes Risiko die Frage wie einfach ich meine Wohnung (wieder) vermietet bekomme.

Ein wichtiger Indikator (neben der Mikrolage) dabei ist, wie viele Einwohner die Stadt besitzt und wie sich die Einwohnerzahl über die nächsten Jahr/Jahrzehnte entwickeln wird.

Allgemein gesprochen möchte ich damit eine Aussage zur Attraktivität der Stadt treffen. Je stärker die Anzahl der Einwohner steigt, desto attraktiver scheint die Stadt zu sein und desto einfacher werde ich vermutlich einen Mieter finden.

Die Zahl der Einwohner einer Stadt findet man am einfachsten auf Wikipedia. Häufig gibt es dort auch bereits eine Prognose zur zukünftigen Einwohnerentwicklung.

Ein wesentlich vielschichtigeres Instrument zur Bewertung des Standortrisikos kann mit dem Prognos Zukunftsatlas getroffen werden.

Der Zukunftsatlas bewertet über 400 Kreise und kreisfreie Städte in Deutschland anhand ihrer Zukunftschancen- und risiken.

Prognos Zukunftsatlas

Prognos Zukunftsatlas

Das Gesamtergebnis wird dabei mit 29 unterschiedlichen makro- und sozioökonomischen Indikatoren gemessen. Die Kriterien fallen in die folgenden Kategorien:

  • Demografie (u.a. Bevölkerungsentwicklung, Anteil junger Erwachsener etc.)
  • Arbeitsmarkt (u.a. Arbeitslosenquote, Anteil Hochqualifizierte etc.)
  • Wettbewerb & Innovation (u.a. BIP je Beschäftigten, Anzahl der Top 500 Unternehmen etc.)
  • Wohlstand & Soziale Lage (u.a. Kaufkraft, Kriminalitätsrate etc.)

 

Alle Kriterien kann man sich hier anschauen.

In a Nutshell

Bei der Suche nach einem geeigneten Investitionsstandort sucht man sich zuerst die passende Stadt heraus.

Dazu empfehle ich:

 

Um innerhalb einer Stadt nach einem guten Standort zu suchen empfehle ich:

 

Um die Zukunftsfähigkeit einschätzen zu können empfehle ich:

2 Gedanken zu „Wo lohnt sich ein Immobilieninvestment?“

  1. Pingback: Wohnort vs Investitionsstandort (Immobilien) 🏡 - Reich wie Rockefeller

  2. Pingback: Meine erste Immobilie (ETW #1)🚀 - Reich wie Rockefeller

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