Wohnort vs Investitionsstandort (Immobilien) 🏡

Wohnort vs Investitionsstandort

Im ersten Teil habe ich darĂŒber geschrieben, wie ich bei der Suche nach dem passenden Investitionsstandort vorgehen wĂŒrde und welche Online Tools behilflich sein können.

Allerdings ist die Suche damit noch nicht abgeschlossen.

Es gibt einige weitere Kriterien die bei der Suche nach dem passenden Investitionsstandort mit einbezogen werden sollten:

  • Was mache ich wenn ich am Bodensee wohne, das Ergebnis meiner Suche aber ein Standort an der Nordsee ist?
  • Die guten Renditen können immer nur in schlechten StĂ€dten/im Osten/in kleinen Dörfern erzielt werden?

 

Beide Fragen habe ich mir bei meiner Suche selbst gestellt. Im folgenden Beitrag möchte ich meine Sicht auf die Frage „Wohnort vs Investitionsstandort“ darstellen.

Investitionsstandort vs Wohnort

Eines meiner hĂ€ufigsten Probleme zu Beginn meiner Suche nach dem passenden Investitionsstandort meiner ersten Eigentumswohnung war, dass die Standorte mit ordentlichen Renditen weit weg von meinem aktuellen Wohnort (MĂŒnchen) lagen.

Das bringt zusÀtzliches Risiko mit sich.

Weder kenne ich den Standort besonders gut, noch kann ich kurzfristig mir die Stadt und die Mikrolage vor Ort ansehen. Und was mache ich eigentlich wenn mein Mieter mich anruft weil er einen Wasserschaden hat?

Ich habe daher fĂŒr mich die beiden Szenarien abgewogen:

  1. Ich investiere in der NĂ€he meines Wohnorts oder meiner Heimatstadt (ebenfalls Großstadt in SĂŒddeutschland) und erziele dafĂŒr erheblich niedrigere Renditen und keinen oder nur sehr geringen Cashflow.
  2. Oder ich verlagere meinen Investitionsstandort weiter weg von meinem Wohnort, mit dem Ziel eine fĂŒr mich attraktive Rendite und Cashflow dort zu erzielen.

 

Um es kurz zu machen – ich habe mich fĂŒr Szenario 2 (mit Kompromiss) entschieden.

Mein Investitionsstandort

Meine erste Eigentumswohnung habe ich in Erfurt erworben. Das liegt ca. 2,5h Bahnfahrt von MĂŒnchen entfernt.

Meine Kriterien – zum Beispiel eine Bruttomietrendite (Wie berechne ich eine Bruttomietrendite) von ca. 5% zu erzielen – wurden in Erfurt erfĂŒllt.

Allerdings gibt es natĂŒrlich viele weitere Standorte in Deutschland, wo meine Kriterien noch viel besser gepasst hĂ€tten.

Den Kompromiss den ich eingegangen bin war die NĂ€he zu meinem Wohnort in MĂŒnchen.

Ich kann Erfurt in rund 2,5h mit dem Zug erreichen. Besonders zu Beginn war mir wichtig „halbwegs kurzfristig“ meine geplante Investition erreichen zu können. Auch hinsichtlich anstehender Besichtigungen ermöglicht eine kurze Anreise die Organisation deutlich.

Mittlerweile war ich sicherlich 10-15x bereits in Erfurt und habe an Besichtigungen teilgenommen. Ich versuche nach Möglichkeit immer gleich mehrere Besichtigungen auf einen Tag zu legen, damit sich die Reise auch lohnt.

Trotzdem bin ich froh dass ich bisher immer persönlich vor Ort war um die entsprechenden Wohnungen selbst anzusehen.

Sollte man jetzt nur in einem Umkreis bis 2,5h von seinem Wohnort investieren?

Nein, natĂŒrlich nicht. Ich könnte auch in einer komplett anderen Ecke in Deutschland investieren.

Ein prominentes Beispiel dafĂŒr ist Alexander Raue vom Vermietertagebuch (sehr empfehlenswerter Blog!).

Er selbst wohnt in der Schweiz, investiert jedoch vor allem in Sachsen.

Dabei ist es unrealistisch fĂŒr Besichtigungen immer vor Ort zu sein. Vor allem wenn es sich dabei ĂŒberwiegend um kleine Wohneinheiten handelt.

Daher hat er sich ein recht ausgeklĂŒgeltes System erarbeitet um nicht „blind“ zu kaufen.

Er beauftragt fĂŒr Besichtigungen einen externen Gutachter, der dann zusammen mit dem Makler die Besichtigung vor Ort durchfĂŒhrt und auch Fotos der Wohnung macht.

Danach bekommt er einen kurzen Bericht ĂŒber die Immobilie und die Fotos. Mit diesen Informationen entscheidet er dann ob er ein Kaufpreisangebot abgeben möchte.

Ähnlich vorgegangen bin ich bei einigen meiner Besichtigungen ebenfalls. Zwar habe ich den externen Gutachter nicht alleine die Besichtigung machen lassen, aber ich hab die Besichtigung zusammen mit dem Gutachter und Makler durchgefĂŒhrt.

So bin ich vor allem bei Besichtigungen von MehrfamilienhĂ€usern vorgegangen, da es hier im Vergleich zu Eigentumswohnungen keine Protokolle einer EigentĂŒmerversammlung gibt.

Der Vorteil fĂŒr mich war, dass ich damit einen Fachmann fĂŒr das GebĂ€ude mit dabei habe. Ich kenne mich wenig mit Heizungen, DĂ€chern, Mauerwerkssperren, oder DachkĂ€sten aus.

Am meisten habe ich sogar aus den GesprĂ€chen mit dem Gutachter nach den Besichtigungen gezogen. Meistens habe ich mich noch mit ihm darĂŒber unterhalten wie seine Meinung zum GebĂ€ude ist. Dabei erfĂ€hrt man viel mehr als nachher im Bericht steht.

Im Ergebnis kommt es also auf die persönliche PrÀferenz an.

Wenn der eigene Wohnort preislich unattraktiv ist, kann man wie ich es mache, einen Kompromiss finden und einen Standort suchen der noch halbwegs gut zu erreichen ist. Oder man sucht noch weiter weg und lagert Besichtigungen an externe Anbieter aus.

Verfolgt man hingegen eine Fix & Flip Strategie, sollte man grundsĂ€tzlich immer regelmĂ€ĂŸig und hĂ€ufig vor Ort sein.

Gute Renditen gibt es nur in schlechten StÀdten/im Osten/in kleinen Dörfern etc.

Wenn ich in den gĂ€ngigen Portale nach passenden Eigentumswohnungen Ausschau halte, komme ich auch hin und wieder zu dem Ergebnis dass die guten Renditen immer dort zu finden sind, wo ich nicht suche. Also entweder in „schlechten“ StĂ€dten, irgendwo in Ostdeutschland, in kleinen Dörfern, oder auch dort wo alles zusammentrifft.

Ist das auch die RealitÀt?

GrundsÀtzlich gilt:

„Das Graß auf der anderen Seite ist immer grĂŒner“.

Daran muss ich mich selber öfters mal erinnern. Eine hohe Rendite verlangt auch hohe Anstrengungen Alles andere ist unrealistisch.

Werden auf den Portalen also Bruttomietrenditen von 7%+ bereits angeboten, ist in der Regel das Risiko entsprechend hoch. Zum Beispiel ist die ZukunftsfĂ€higkeit des Standorts unterdurchschnittlich. DarĂŒber habe ich im folgenden Beitrag im Abschnitt „Wo bleibt das Risiko“ geschrieben.

Ein vertretbares Risiko/Return VerhĂ€ltnis ist nicht immer einfach zu finden. Die meisten Angebote muss ich leider auch immer gleich beiseite legen. Auch fĂŒhren viele Besichtigungen ins Leere. Entweder habe ich an der Wohnung oder Lage etwas auszusetzen, oder mein Kaufpreisangebot wird nicht akzeptiert.

Wie bei vielen Dingen im Leben muss ich mir bei der Suche nach einer passenden Investition auch hĂ€ufig das Gesetz der großen Zahl bewusst machen.

Auf mein Beispiel angewendet bedeutet das lediglich dass ich mehr passende Investitionsmöglichkeiten finde je hÀufiger ich besichtigen gehe.

Eine etwas andere Möglichkeit um passende Renditen in der NÀhe zum Wohnort zu finden ist es auf schwÀchere Lagen am Wohnort auszuweichen.

Das Konzept wird bei Investoren hĂ€ufig auch als ABBA abgekĂŒrzt. Das steht fĂŒr A-Lage in B-Stadt und B-Lage in A-Stadt.

Vereinfacht drĂŒckt man damit nur aus dass man entweder in einer guten Stadt in die etwas schwĂ€cheren Standorte investiert, oder in einer etwas schwĂ€cheren Stadt in den guten Lagen sucht.

Zusammenfassung

Ein Investitionsstandort in der NÀhe des Wohnorts bringt vor allem FlexibilitÀt als Vorteil mit sich. Man jedoch auch in weit(er) entfernten StÀdten investieren und sogar die Besichtigungen an externe Gutachter auslagern.

Hohe Renditen kommen immer mit hohem Risiko und werden nie einfach zu finden sein.

Mein Tip zum Schluß: Bei der Immobilieninvestition und auch der Standortfrage ruhig auf sein BauchgefĂŒhl hören. Nach meiner Erfahrung trifft es hĂ€ufig die richtige Entscheidung.

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