Wohnort vs Investitionsstandort (Immobilien) 🏡

Wohnort vs Investitionsstandort

Im ersten Teil habe ich darüber geschrieben, wie ich bei der Suche nach dem passenden Investitionsstandort vorgehen würde und welche Online Tools behilflich sein können.

Allerdings ist die Suche damit noch nicht abgeschlossen.

Es gibt einige weitere Kriterien die bei der Suche nach dem passenden Investitionsstandort mit einbezogen werden sollten:

  • Was mache ich wenn ich am Bodensee wohne, das Ergebnis meiner Suche aber ein Standort an der Nordsee ist?
  • Die guten Renditen können immer nur in schlechten Städten/im Osten/in kleinen Dörfern erzielt werden?

 

Beide Fragen habe ich mir bei meiner Suche selbst gestellt. Im folgenden Beitrag möchte ich meine Sicht auf die Frage „Wohnort vs Investitionsstandort“ darstellen.

Investitionsstandort vs Wohnort

Eines meiner häufigsten Probleme zu Beginn meiner Suche nach dem passenden Investitionsstandort meiner ersten Eigentumswohnung war, dass die Standorte mit ordentlichen Renditen weit weg von meinem aktuellen Wohnort (München) lagen.

Das bringt zusätzliches Risiko mit sich.

Weder kenne ich den Standort besonders gut, noch kann ich kurzfristig mir die Stadt und die Mikrolage vor Ort ansehen. Und was mache ich eigentlich wenn mein Mieter mich anruft weil er einen Wasserschaden hat?

Ich habe daher für mich die beiden Szenarien abgewogen:

  1. Ich investiere in der Nähe meines Wohnorts oder meiner Heimatstadt (ebenfalls Großstadt in Süddeutschland) und erziele dafür erheblich niedrigere Renditen und keinen oder nur sehr geringen Cashflow.
  2. Oder ich verlagere meinen Investitionsstandort weiter weg von meinem Wohnort, mit dem Ziel eine für mich attraktive Rendite und Cashflow dort zu erzielen.

 

Um es kurz zu machen – ich habe mich für Szenario 2 (mit Kompromiss) entschieden.

Mein Investitionsstandort

Meine erste Eigentumswohnung habe ich in Erfurt erworben. Das liegt ca. 2,5h Bahnfahrt von München entfernt.

Meine Kriterien – zum Beispiel eine Bruttomietrendite (Wie berechne ich eine Bruttomietrendite) von ca. 5% zu erzielen – wurden in Erfurt erfüllt.

Allerdings gibt es natürlich viele weitere Standorte in Deutschland, wo meine Kriterien noch viel besser gepasst hätten.

Den Kompromiss den ich eingegangen bin war die Nähe zu meinem Wohnort in München.

Ich kann Erfurt in rund 2,5h mit dem Zug erreichen. Besonders zu Beginn war mir wichtig „halbwegs kurzfristig“ meine geplante Investition erreichen zu können. Auch hinsichtlich anstehender Besichtigungen ermöglicht eine kurze Anreise die Organisation deutlich.

Mittlerweile war ich sicherlich 10-15x bereits in Erfurt und habe an Besichtigungen teilgenommen. Ich versuche nach Möglichkeit immer gleich mehrere Besichtigungen auf einen Tag zu legen, damit sich die Reise auch lohnt.

Trotzdem bin ich froh dass ich bisher immer persönlich vor Ort war um die entsprechenden Wohnungen selbst anzusehen.

Sollte man jetzt nur in einem Umkreis bis 2,5h von seinem Wohnort investieren?

Nein, natürlich nicht. Ich könnte auch in einer komplett anderen Ecke in Deutschland investieren.

Ein prominentes Beispiel dafür ist Alexander Raue vom Vermietertagebuch (sehr empfehlenswerter Blog!).

Er selbst wohnt in der Schweiz, investiert jedoch vor allem in Sachsen.

Dabei ist es unrealistisch für Besichtigungen immer vor Ort zu sein. Vor allem wenn es sich dabei überwiegend um kleine Wohneinheiten handelt.

Daher hat er sich ein recht ausgeklügeltes System erarbeitet um nicht „blind“ zu kaufen.

Er beauftragt für Besichtigungen einen externen Gutachter, der dann zusammen mit dem Makler die Besichtigung vor Ort durchführt und auch Fotos der Wohnung macht.

Danach bekommt er einen kurzen Bericht über die Immobilie und die Fotos. Mit diesen Informationen entscheidet er dann ob er ein Kaufpreisangebot abgeben möchte.

Ähnlich vorgegangen bin ich bei einigen meiner Besichtigungen ebenfalls. Zwar habe ich den externen Gutachter nicht alleine die Besichtigung machen lassen, aber ich hab die Besichtigung zusammen mit dem Gutachter und Makler durchgeführt.

So bin ich vor allem bei Besichtigungen von Mehrfamilienhäusern vorgegangen, da es hier im Vergleich zu Eigentumswohnungen keine Protokolle einer Eigentümerversammlung gibt.

Der Vorteil für mich war, dass ich damit einen Fachmann für das Gebäude mit dabei habe. Ich kenne mich wenig mit Heizungen, Dächern, Mauerwerkssperren, oder Dachkästen aus.

Am meisten habe ich sogar aus den Gesprächen mit dem Gutachter nach den Besichtigungen gezogen. Meistens habe ich mich noch mit ihm darüber unterhalten wie seine Meinung zum Gebäude ist. Dabei erfährt man viel mehr als nachher im Bericht steht.

Im Ergebnis kommt es also auf die persönliche Präferenz an.

Wenn der eigene Wohnort preislich unattraktiv ist, kann man wie ich es mache, einen Kompromiss finden und einen Standort suchen der noch halbwegs gut zu erreichen ist. Oder man sucht noch weiter weg und lagert Besichtigungen an externe Anbieter aus.

Verfolgt man hingegen eine Fix & Flip Strategie, sollte man grundsätzlich immer regelmäßig und häufig vor Ort sein.

Gute Renditen gibt es nur in schlechten Städten/im Osten/in kleinen Dörfern etc.

Wenn ich in den gängigen Portale nach passenden Eigentumswohnungen Ausschau halte, komme ich auch hin und wieder zu dem Ergebnis dass die guten Renditen immer dort zu finden sind, wo ich nicht suche. Also entweder in „schlechten“ Städten, irgendwo in Ostdeutschland, in kleinen Dörfern, oder auch dort wo alles zusammentrifft.

Ist das auch die Realität?

Grundsätzlich gilt:

„Das Graß auf der anderen Seite ist immer grüner“.

Daran muss ich mich selber öfters mal erinnern. Eine hohe Rendite verlangt auch hohe Anstrengungen Alles andere ist unrealistisch.

Werden auf den Portalen also Bruttomietrenditen von 7%+ bereits angeboten, ist in der Regel das Risiko entsprechend hoch. Zum Beispiel ist die Zukunftsfähigkeit des Standorts unterdurchschnittlich. Darüber habe ich im folgenden Beitrag im Abschnitt „Wo bleibt das Risiko“ geschrieben.

Ein vertretbares Risiko/Return Verhältnis ist nicht immer einfach zu finden. Die meisten Angebote muss ich leider auch immer gleich beiseite legen. Auch führen viele Besichtigungen ins Leere. Entweder habe ich an der Wohnung oder Lage etwas auszusetzen, oder mein Kaufpreisangebot wird nicht akzeptiert.

Wie bei vielen Dingen im Leben muss ich mir bei der Suche nach einer passenden Investition auch häufig das Gesetz der großen Zahl bewusst machen.

Auf mein Beispiel angewendet bedeutet das lediglich dass ich mehr passende Investitionsmöglichkeiten finde je häufiger ich besichtigen gehe.

Eine etwas andere Möglichkeit um passende Renditen in der Nähe zum Wohnort zu finden ist es auf schwächere Lagen am Wohnort auszuweichen.

Das Konzept wird bei Investoren häufig auch als ABBA abgekürzt. Das steht für A-Lage in B-Stadt und B-Lage in A-Stadt.

Vereinfacht drückt man damit nur aus dass man entweder in einer guten Stadt in die etwas schwächeren Standorte investiert, oder in einer etwas schwächeren Stadt in den guten Lagen sucht.

Zusammenfassung

Ein Investitionsstandort in der Nähe des Wohnorts bringt vor allem Flexibilität als Vorteil mit sich. Man jedoch auch in weit(er) entfernten Städten investieren und sogar die Besichtigungen an externe Gutachter auslagern.

Hohe Renditen kommen immer mit hohem Risiko und werden nie einfach zu finden sein.

Mein Tip zum Schluß: Bei der Immobilieninvestition und auch der Standortfrage ruhig auf sein Bauchgefühl hören. Nach meiner Erfahrung trifft es häufig die richtige Entscheidung.

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.