Meine erste Immobilie (ETW #1)🚀

ETW 1 in Erfurt

In diesem Blogbeitrag stelle ich dir meine erste Eigentumswohnung vor.

Du erfährst:

  • Wie ich mich auf einen Standort festgelegt habe,
  • wie ich die Kaufentscheidung für die Wohnung getroffen habe,
  • wie ich meine Eigenkapitalrendite steigern konnte und
  • wie es mit der Wohnung seit dem Kauf läuft.

 

Lass mich doch in den Kommentaren wissen, wie Du vorgegangen wärst und was Du von der Eigentumswohnung hälst.

Vielleicht kennst du das Sprichwort:

Put your money where your mouth is.

Und wie du vermutlich weißt, bin ich beruflich im Immobilienbereich tätig (mehr über mich findest du hier).

Es war für mich daher nur logisch auch selbst irgendwann eine eigene Immobilie zu besitzen. Nicht um mich selbst als großen Immobilieninvestor auszugeben, sondern um am eigenen Leib zu erfahren, was es bedeutet Eigentümer und Vermieter zu sein. Bis dahin war ich nur in ETFs investiert. Es war also an der Zeit mein eigenes kleines Portfolio um eine neue Asset Klasse zu erweitern.

Ich hatte das Glück, dass einer meiner Kollegen ebenfalls auf der Suche nach einer ersten, kleinen Kapitalanlage war. Mit ihm habe ich mich regelmäßig ausgetauscht. Auch heute sprechen wir noch oft über Immobilien und Investitionen. Er war es schlußendlich auch, der mich in Zugzwang gebracht hatte, da er selbst kurze Zeit vorher seine erste Wohnung gefunden hatte.

Mailand oder Madrid? Hauptsache Italien! Mein Investitionsstandort

Meine erste Schwierigkeit war es einen passenden Standort für meine erste Investition zu finden. Ich lebe und arbeite in München. Das einfachste ist natürlich vor Ort zu kaufen. Allerdings kosten Eigentumswohnungen hier im Schnitt knapp €8.000/m².

Durchschnittliche Kaufpreise in München im Juni 2020

Durchschnittliche Kaufpreise in München im Juni 2020

Eine nette 50qm Wohnung hat also schnell einen Kaufpreis von fast €400.000. Das war mir für meine erste Wohnung deutlich zu viel.

Mein Kollege hatte sich bereits auf seinen Standort Leipzig eingeschossen und war die Stadt und Stadtviertel bereits besuchen.

Mir persönlich war allerdings selbst Leipzig von München aus zu weit weg (und ich wollte keine direkte Konkurrenzsituation erzeugen).

Bei meiner Recherche nach einem geeigneten Investitionsstandort habe ich einige Tools zur Mikro- und Makrolage herangezogen.

Besonders wenn man noch kein Gefühl für Mieten und Renditen hat, kann einem die Wohnlagenkarte von Catella weiterhelfen. Damit sieht man auf einen Blick bereits die groben Unterschiede einzelner Großstädte.

Von Anfang an war mir bewusst, dass ich in Bayern keine Chancen für mich sehe, da ich gerne eine Bruttorendite von 4,5%-5,0% erzielen will. (Die Berechnung der Bruttomietrendite und weiterer Kennzahlen findest du hier).

Gleichzeitig möchte ich meine erste Eigentumswohnung noch halbwegs gut erreichen können. Daher sind für mich alle Standort im Ruhrpott, oder in Norddeutschland sofort weggefallen. Selbst Leipzig war mir bereits etwas zu weit weg.

Inspiriert durch meinen Kollegen habe ich mir allerdings die Strecke zwischen München und Leipzig auf Google Maps näher angesehen und nach großen Städten auf dem Weg dorthin gesucht.

Ich bin schlußendlich bei Erfurt, der Landeshauptstadt von Thüringen gelandet.

Hier haben sich die ersten Informationen zu Renditen, der Wirtschaft und Bevölkerung passend angehört.

Um in Erfurt einen guten Überblick über die verschiedenen Stadtteile zu erhalten und um ein Gefühl für die unterschiedlichen Mieten, Bruttomietrenditen und Kaufpreise pro m² zu bekommen kann ich den Homeday Preisatlas empfehlen.

Hier wird neben der bereits bekannten farblichen Markierung der Wohnlage, Kauf- und Mietpreise nicht für ganze Stadtteile aggregiert angegeben, sondern auf einzelne Straße und Häuser runtergebrochen.

Erfurt Homeday Preisatlas

Erfurt Homeday Preisatlas

Die Wohnungssuche

Für meine Suche nach einer geeigneten Eigentumswohnung greife ich vor allem auf Immobilienscout und Immowelt zurück.

Nach meiner Erfahrung deckt man mit diesen beiden Plattformen rund 90% der öffentlichen Angebote ab. Zusätzlich dazu kann man noch auf ebay Kleinanzeigen nachsehen. Gerade Privatverkäufer können dort kostenlos inserieren, wohingegen ein Inserat auf Immobilienscout oder Immowelt kostenpflichtig ist.

Parallel zu meiner konkreten Suche habe ich mir gleich ein Zugticket nach Erfurt gebucht, um mir einen Tag lang die Stadt anzusehen. Wenn ich mich richtig erinnere bin ich an diesem Tag über 10km quer durch die Stadt gelaufen. 

Über die Plattformen bin ich schließlich bei folgender Immobilie hängen geblieben:

ETW 1 in Erfurt

ETW 1 in Erfurt

Die Eigentumswohnung war von einem großen Maklerhaus angeboten mit den folgenden Daten:

  • 59m² Mietfläche
  • 3 Zimmer
  • Kaufpreis von €87.500 (€1.483/m²)
  • Derzeit vermietet zu €380 Kaltmiete pro Monat (€6,44/m²)

Wie in meinem Artikel zur Renditeberechnung beschrieben, habe ich mir den Kaufpreis pro m² und die Bruttomietrendite ausgerechnet.

Der Kaufpreis pro m² liegt bei €1.483/m² und war somit unter meinem Kriterium von rund €1.500/m².

Die Bruttomietrendite lag bei 5,2% (€380 * 12 Monate = €4.560 / €87.500) und hat mein Kriterium von mindestens 5% ebenfalls übertroffen.

Um die Zahlen ins Verhältnis zu setzen habe ich zum Vergleich mit dem Homeday Preisatlas mir die aktuellen Kaufpreise pro m², sowie die aktuelle Durchschnittsmiete an diesem Standort angesehen.

Mit dem Kaufpreis von €1.500/m² lag man dort relativ gut im Durchschnitt. Die durchschnittliche Kaltmiete von €6,5/m² lag sogar leicht höher als die derzeitige Miete.

Zu diesem Zeitpunkt hatte ich bereits mit einigen Maklern über die Vermietungssituation in Erfurt gesprochen. Fast alle waren sich einig dass eine derzeitig Vermietung von rund €7,0/m² ohne größere Probleme möglich ist.

In meiner groben Erstbetrachtung war die Wohnung also vollkommen in Ordnung und ich habe eine Besichtigung mit der Maklerin ausgemacht.

Besichtigung der Wohnung

Die Wohnungsbesichtigung ist unspektakulär verlaufen. Sowohl die Wohnung als auch die Mieterin haben einen ordentlichen und sympathischen Eindruck hinterlassen.

Die Maklerin kannte die Mieterin bereits einige Zeit und hat mir auch hinterher nochmals versichert, dass es sich dabei um eine angenehme und ordentliche Person handelt.

Mir hat das, besonders da es sich um meine erste Wohnung handelt, ein gutes Gefühl gegeben.

Grundsätzlich rate ich dazu gerade überschwänglichen Aussagen von Maklern mit Vorsicht zu genießen. Am besten prüft man Aussagen immer selbst nach und macht sich somit unabhängiger davon.

Mit der Zeit kommt auch die Markterfahrung, gerade wenn es darum geht einzuschätzen welche Kaufpreise und Mieten realisierbar sind.

Angebot & Kauf

Nach der Besichtigung und Klärung offener Fragen habe ich mein Kaufpreisangebot abgegeben. Genauer gesagt hat es sich um 2 Angebote gehandelt.

  • Angebot 1 war der Kaufpreis den ich bereit wäre zu bezahlen. Dieser lag unter dem Preis im Expose
  • Angebot 2 war der Kaufpreis den ich bereit wäre zu bezahlen, wenn ein Teil der Maklerprovision vom Verkäufer übernommen wird. Dieser Kaufpreis entsprach dem Preis im Expose.

Mit Angebot 2 wollte ich erreichen dass der Verkäufer einen Teil der Maklerprovision übernimmt, damit ich meine Rendite steigern kann.

Dadurch dass der Verkäufer nach Abzug von Kosten für den Makler mit Angebot 2 besser gestellt wäre als mit Angebot 1, habe ich ihn incentiviert Angebot 2 anzunehmen, was er auch getan hat.

Damit konnte ich die Maklerprovision von ursprünglich 7,14% auf immerhin 5,36% reduzieren.

Zwischeninformation: In Regionen mit grundsätzlich niedrigeren Kaufpreisen sind die Maklerprovisionen meistens deutlich höher – teilweise bis zu 7,14%.

Beim anstehenden Notartermin war ich alleine, da der Verkäufer in seiner Heimat nachgenehmigen lies.

Die Finanzierung verlief ebenfalls problemlos. Ich habe mich für eine 10-jährige Zinsbindung mit 2,0% Tilgung entschieden. Mein Zins liegt bei 1,55% p.a.

Was ist seitdem passiert?

Den Kaufvertrag habe ich im April 2018 unterzeichnet. Die ersten Mieteinnahmen kamen im Juli 2018.

Seitdem verlief die Bewirtschaftung der Immobilie vollkommen problemlos. Ich hatte keinen Kontakt mit der Mieterin. Das werte ich als gutes Zeichen – scheinbar scheint alles in Ordnung zu sein.

In 2019 habe ich meine erste Mieterhöhung durchgeführt. Die Vermietungssituation in Erfurt hat weiter deutlich angezogen und die Durchschnittsmiete für die Stadt liegt derzeit bei rund €7,6/m².

Durchschnittliche Miete in Erfurt im Juni 2020

Durchschnittliche Miete in Erfurt im Juni 2020

Ich habe mich dazu entschlossen nur eine geringfügige Mieterhöhung von +€20 pro Monat (das entspricht ca. +5%) durchzuführen, um weiterhin ein gutes Mietverhältnis zu bewahren.

Damit erhöht sich meine Bruttorendite auf 5,5%.

Sollte die Wohnung jetzt freiwerden wäre es mit einigen Schönheitsrenovierungen vermutlich problemlos möglich eine Miete von €7,5/m² zu erreichen. Das entspräche einer Bruttorendite von 6,0%.

Bis auf sporadischen Kontakt mit der Hausverwaltung um ein paar Zahlungen abzuklären, verläuft das Investment sehr passiv und ich musste keine Zeit aufwenden.

Die Mieten, das Hausgeld, sowie Zins & Tilgung laufen automatisch und ich kontrolliere die Zu- und Abflüsse monatlich.

So darf es sehr gerne weitergehen.

Fazit

Meine erste Immobilie hatte beim Ankauf eine Bruttomietrendite von 5,2%. Durch eine Mieterhöhung nach gut einem Jahr habe ich die Bruttomietrendite auf 5,5% gesteigert.

Ich konnte einen Teil der Maklerprovision auf den Verkäufer umlegen um so meine Rendite weiter zu steigern.

Nach rund 2 Jahren als Eigentümer verläuft die Wohnung in der Bewirtschaftung ohne größere Vorkommnisse. Ich hoffe das bleibt auch so.

Schreibt mir doch gerne in die Kommentare wie ihr meine 1. ETW seht?

13 Gedanken zu „Meine erste Immobilie (ETW #1)🚀“

  1. Super interessant und danke, dass du uns von deinen Erfahrungen berichtest! Ich interessiere mich auch für Immobilien und lese dazu eifrig Blogs und Bücher. Werde deinen Blog weiterhin gespannt verfolgen!

    1. Hallo Rina,

      freut mich dass dir der Beitrag gefällt :).
      Hast du ein paar Vorschläge zu Büchern und Blogs die dir besonders gut gefallen haben? Ich freue mich immer über noch „Unentdecktes“.

      Viele Grüße
      Harald – Reich wie Rockefeller

  2. 2 Gedanken dazu:
    Bei der Brutto-Mietrendite hast du wenn ich richtig liege die Kaufnebenkosten nicht beachtet. Bei ca. 10% Nebenkosten komme ich auf eine Brutto-Mietrendite von: 4,7% (=4560/(87500*1,1)).
    Von der Brutto-Mietrendite muss man anschließend ca. 2 Prozentpunkt jährlich für Wertminderungen und Instandhaltungen investieren. Bleiben somit vor Steuern eine Mietrendite von 2,7%.
    Das ist meiner Meinung nach auch nicht wirklich eine tolle Rendite im Vergleich zu einem Aktien-Investment. Besonders wenn man den Arbeitsaufwand rund um den Kauf und der Verwaltung der Immobilie mit berechnet.
    Einzige Hoffnung ist wohl, dass die Immobilienmärkte in den nächsten Jahren so stark performen wie in den letzten Jahren.
    Trotz allem herzlichen Glückwunsch zur ersten Immobilie. Ich bin auf jeden Fall gespannt was die Zukunft bringt, freue mich auf weitere Berichte und lasse mich auch gerne eines besseren belehren. 🙂

    1. Hi Jan,

      danke für die Nachricht.
      Bei der Bruttomietrendite rechne ich nur die Kaltmiete und den Kaufpreis, d.h. ohne Ankaufsnebenkosten oder Bewirtschaftungskosten.
      Mit der Nettomietrendite würde ich die Kaltmiete abzüglich der nicht umlegbaren Bewirtschaftungskosten durch den Kaufpreis zuzüglich der Ankaufsnebenkosten teilen.
      Ich baue u.a. darauf dass ich die Mieten über die Zeit steigern kann (bzw. habe ich das auch bereits getan). Das erhöht den Wert ceteris paribus. Anfallende Instandhaltungen die nötig sind um den Wert zu erhalten sind in den nicht umlegbaren Bewirtschaftungskosten berücksichtigt.

      Klar ist aber auch dass:
      – das keine Renditerakete ist
      – ich darauf baue dass sich der Markt und die Nachfrage weiterhin positiv entwickeln

      Vielleicht wirst du ja auch noch ein Immobilieninvestor 🙂

    1. Hallo Finanzmixerin,

      danke für den Beitrag.
      Ich gebe dir Recht und glaube dass die meistens das so sehen.
      Leider habe ich bei meinen ersten beiden Wohnungen mein Cashflow Model nicht richtig aufgesetzt gehabt.
      Die Bruttomietrendite konnte ich zwischenzeitlich auf 5,5% steigern und in der Miete ist noch Luft.
      Da es bisher sowohl von der Mieterin, als auch vom Haus absolut keine Probleme gab, geht das aber noch in Ordnung für mich.

      Viele Grüße 🙂
      Harald | ReichwieRockefeller.de

  3. Hi, planst du Sondertilungen zu nutzen um deinen Kredit innerhalb der 10 Jahre abzuzahlen, so oder wie sieht deine langfristige Planung aus?

    Gruß
    Dutillda

    1. Hi Dutillda,

      Sondertilgungen plane ich aktuell nicht. Mit den Überschüssen baue ich jetzt erst eine höhere Reserve auf (ca. in Höhe einer Jahresnettokaltmiete).
      Hinten raus plane ich allerdings durchaus mit Sondertilgungen zu arbeiten. Das mindert zwar die Rendite, allerdings möchte ich nicht 35 Jahre warten bis eine kleine ETW abbezahlt ist.
      Hast du auch Immobilien?

      Viele Grüße
      Harald

      1. Hi, ja eine vermietet 3 Zimmer-Wohnung in guter Lage, daher ist das Ausfallrisiko gering. Habe aber trotzdem ca. 18 Monate Rücklagen wenn man als Basis die monatliche Rate für den Kredit (Tilgung und Zins) heranzieht – sicher ist sicher.
        Ohne Sondertilgung läuft der Kredit noch eine ganze Weile (Zinsbindung aber auch noch ca. 14 Jahre), mit Sondertilgung noch ca. 7 Jahre. Daher reizt es schon „sonderzutilgen“, eine abbezahlte Immobilie hat schon was. Aber ich werde wohl aufgrund der steuerlichen Vorteile lieber darauf verzichten.
        Gruß
        dutillda

        Danke für den sehr interessanten Link zu Homeday!

        1. Hi Dutilla,

          damit hast du eine ordentliche Rücklage. Damit sollte so schnell nichts schief gehen, vor allem wenn die Wiedervermietung halbwegs sicher ist :).
          Stimmt natürlich – aus steuerlichen Gesichtspunkten sollte man möglichst wenig tilgen.
          Bei 14 Jahren restlicher Zinsbindung hast du vermutlich 15 Jahre Zinsbindung gewählt gehabt?
          Darf ich fragen an welchem Standort du investierst?

          Viele Grüße
          Harald

          1. Hallo, es waren sogar 20 Jahre,die Wohnung befindet sich in München, wo ich auch wohne.

            Gruß dutillda

  4. Pingback: Gründe die für eine vermietete ETW sprechen 🏡💡 - Reich wie Rockefeller

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