Gründe die für eine vermietete ETW sprechen 🏡💡

Warum vermietete ETW kaufen

Wie gelingt einem der Einstieg in Immobilien am einfachsten? Warum rate Anfängern dazu in eine vermietete Eigentumswohnung zu investieren und nicht in ein Mehrfamilienhaus?

Auch mir fiel der Einstieg in die Immobilienwelt sehr schwer. Ich habe lange Zeit gebraucht, bis ich meine erste Immobilie gekauft habe. Ins Tun zu kommen fällt allerdings nicht nur mir schwer, sondern auch vielen anderen.

Anstatt hier gebetsmühlenartig zu wiederholen dass alles mit der Zeit leichter wird, empfinde ich sogar eher das Gegenteil. Je intensiver man sich mit dem Immobilienmarkt auseinander setzt und je genauer man prüft, desto schwieriger wird der Ankauf.

Schließlich lernt man mit der Zeit eine Immobilie genauer zu untersuchen und häufig gibt man sich mit den erstbesten Informationen des Maklers oder Verkäufers nicht mehr zufrieden.

Besonders in Verkäufermärkten stößt man damit leider auch auf Ablehnung und bekommt oft keine Rückmeldung mehr auf Nachfragen. 

Der Beitrag spiegelt meine 2-jährige Erfahrung als Vermieter wieder und warum ich gerade zum Einstieg eine vermietete Eigentumswohnung empfehle zu kaufen.

Disclaimer: Ich besitze kein großes Portfolio, sondern bin ein Durchschnitts-Kapitalanleger.

Kleine Immobilie = kleine Fehler

Auch in der Schule fängt man nicht mit komplexen Zahlen an, sondern lernt erst die Grundrechenarten.

Wir lernen eine neue Sprache indem wir zuerst mit einfachen Wörtern kurze Sätze bilden. Fangen wir direkt mit einer wissenschaftlichen Abhandlung in einer Fremdsprache an, würde das sicher nach hinten losgehen.

Genauso halte ich es auch mit den Immobilieninvestments. Klein anfangen und dann skalieren

Ich würde zuerst eine kleine Eigentumswohnung die vermietet und in einer guten Lage steht kaufen.

Damit reduziere ich mein Fehlerpotenzial. Läuft hier etwas schief wirft mich das finanziell nicht aus der Bahn, wie das vielleicht bei einem Mehrfamilienhaus wäre. Es gilt:

Kleine Immobilie = kleine Fehler

Gerade am Anfang kannte ich mögliche Fehlerquellen gar nicht.

  • Was mache wenn mein Mieter auszieht?
  • Was passiert wenn etwas kaputt geht?
  • Habe ich eine Klausel im Kaufvertrag übersehen?
  • Ist die Finanzierung schlecht gewählt?
  • Und so weiter…

 

Auch mit meinem Wissen von heute bin ich nicht fehlerfrei. Mittlerweile kann ich jedoch mit manchen Fehlern wesentlich besser umgehen, oder diese gleich eliminieren.

Für die richtig großen Schwierigkeiten (Brände, Wasserschäden etc.) müssen entsprechende Versicherungen vorhanden sein.

Diversifikation

Ein weiterer Vorteile von Eigentumswohnungen ist die Diversifikation.

Eine Eigentumswohnung ist preislich natürlich wesentlich günstiger als ein Mehrfamilienhaus.

Das ermöglicht mir ein kleine Portfolio an Wohnungen aufzubauen die an unterschiedlichen Standorten stehen. Damit kann ich das Marktrisiko reduzieren.

Ich rate allerdings dazu sich auf einen Standort zu fokussieren.

Zur Standortwahl habe ich bereits zwei Artikel geschrieben:

 

So habe ich unter anderem strukturiert meinen Investitionsstandort ausgewählt. Trotzdem muss man im Hinterkopf immer behalten dass echte (Immobilien-)Perlen immer schwierig zu finden sind.

Trotz guter Recherche kann es immer sein, dass ein bestimmtes Stadtviertel nicht so performt wie ich es mir vorgestellt habe.

Im Portfolio mit mehreren Eigentumswohnungen, können die anderen Einheiten das abfedern.

Weniger Fehler im Ankauf machen

ETWs sind gerade im Ankauf „commoditized“, das heißt der Kaufprozess ist sehr strukturiert.

Alle beteiligten Parteien (Makler, Notare, Verwalter etc) haben diesen Prozess bereits vielfach durchgemacht und besitzen entsprechend viel Erfahrung damit, können also gerade am Anfang auch entsprechend Sicherheit bieten.

Bei meiner ersten ETW war es für mich auch wichtig, dass ich der Maklerin vertrauen konnte und sie mir eine realistische Einschätzung zur erzielbaren Miete gegeben hat.

Auch heute telefoniere ich sporadisch mit ihr um neue Angebote zu erhalten. Das Ziel sollte eine gute Geschäftsbeziehung sein, von der beide Seiten profitieren.

Durch die Beliebtheit von ETWs gibt es auch viele Tools, die gerade am Anfang helfen, den Markt, die Mieten und Kaufpreise einzuschätzen, helfen.

Darunter fallen zum Beispiel der Homeday Preisatlas der übersichtlich die erzielbaren Mieten und Kaufpreise pro m² für einen Standort anzeigen kann. Das Besondere daran ist, dass man sich die Informationen sehr granular anzeigen lassen kann.

Damit konnte ich bei meiner ersten Immobilie die Aussagen zur erzielbaren Miete meiner Maklerin überprüfen und sichergehen, dass ich auch bei Neuvermietung eine angemessene Miete erwarten kann.

Die Hausverwaltung wird’s schon regeln

Bei ETWs besteht eine gesetzliche Verwalterpflicht (§20 Wohnungseigentumgesetz).

Hausverwaltung = mehr Professionalität

Das bedeutet für mich als Käufer, dass das Gemeinschaftseigentum professionell verwaltet wird und ich mir darum vorerst keine Gedanken machen brauche.

Für mich als Eigentümer einer ETW kommen zwar etwas höhere Kosten auf mich zu – man kann mit rund €20-€30 im Monat pro Einheit rechnen -, jedoch entlastet mich der Verwalter auch deutlich.

Er bereitet die Nebenkostenabrechnung vor und kümmert sich um anstehende große Reparaturen.

Damit hat er im Optimalfall ein Auge auf der Immobilie und gibt frühzeitig Bescheid falls etwas schief laufen sollte.

Eine Hausvewaltung minimiert das Risiko beim Ankauf

Insbesondere beim Ankauf rate ich immer dazu den Verwalter direkt anzurufen und ihn nach seiner Meinung zur Immobilie fragen.

Ich frage immer nach einem ähnlichen Schema die folgenden Punkte ab:

  • Wie ist der Zustand des ganzen Hauses?
  • Stehen zeitnah größere Reparaturen an? Häufig werden größere Maßnahmen bereits in den Eigentümerversammlungsprotokollen diskutiert.
  • Wie schätzt er die Mieter/Vermietbarkeit im Haus ein? Damit möchte ich herausfinden ob es Streitereien/Probleme zwischen den Mietern etc gibt.
  • Sonstiges

 

Eine Hausverwaltung erleichtert das Vermieter-Leben

Auch nach dem Kauf ist eine gute Hausverwaltung goldwert:

Je nach Verwalter, bekomme ich durch den Anruf wertvolle Informationen zum Haus und den Bewohnern.

Zum Beispiel haben Verwalter mit größeren Beständen oft Listen mit Mietinteressenten. Das heißt dass ich mir um die Vermietung voraussichtlich weniger Sorgen machen muss und mir vielleicht sogar einen teuren Makler ersparen kann.

Auch wenn ich Eigentümer einer Wohnung geworden bin und eine Reparatur ansteht, kann man häufig auf das bestehende Handwerkernetzwerk des Verwalters zurückgreifen.

Zusätzliche Sicherheit bekomme ich beim Kauf durch die Übernahme der Instandhaltungsrücklage.

Die Instandhaltungsrücklage (IHR) ist gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 4 Wohnungseigentumsgesetz gesetzlich vorgeschrieben.

Bei anstehenden Reparaturen können die Eigentümer entscheiden ob dafür die IHR verwendet werden soll. Übrigens ist die Höhe der IHR gesetzlich nicht geregelt.

Als gute Spanne für die Instandhaltungsrücklage halte ich einen Betrag zwischen €0,5 – €1,0 pro m² und Monat. Nachlesen kann man die Zahlung in die IHR auf der Nebenkostenabrechnung oder dem Wirtschaftsplan.

Cash is King

Als Kapitalanleger will ich mit meinen vermieteten Immobilien Geld verdienen.

Daher muss ich dafür sorgen dass diese Geld abwerfen. Mein Umsatz ist die Miete. Meine Mieter sind meine Kunden.

Gerade bei der ersten Immobilie würde ich darauf achten dass diese bereits vermietet ist. Das hat mehrere Vorteile:

Ab Tag 1 fließt Cash

Zu Beginn der Vermieter-Karriere rate ich dazu lieber direkt in eine vermietete Immobilie zu investieren.

Eingehende Miete steht dem Hausgeld und der Annuität gegenüber. Im Optimalfall wirft die Immobilie direkt etwas Überschuss ab Tag 1 ab.

Bei mir hat ein Überschuss (vor Steuern) für zusätzliche Motivation gesorgt.

Bei meiner ersten Immobilie hatte ich bereits mit dem ersten Tag einen positiven, monatliche Überschuss.

Eine sich selbst abzahlende ETW die noch zusätzlichen Cashflow erwirtschaftet ist der Hauptgrund warum ich Immobilien als Kapitalanlage in Betracht ziehe.

Mit der Größe des Immobilienbestands nimmt auch der Cashflow zu.

Kauft man hingegen eine leerstehende Immobilie bringt diese ein Vermietungsrisiko mit sich. Zusätzlich muss oft noch etwas renoviert und saniert werden bevor neu vermietet werden kann.

Im Zweifel muss ich also erst die Renovierung organisiert bekommen und einen Makler mit der Vermietung beauftragen um erste Mieteinnahmen zu erwirtschaften.

Gerade am Anfang sind mir das zu viele Baustellen auf einmal. Daher löst eine vermietete Immobilie erstmal keine Probleme aus.

Weniger Konkurrenz bei vermieteten Immobilien

Man mag sich jetzt fragen ob die Konkurrenz nicht immer zu hoch ist. Und die Antwort ist wahrscheinlich „Ja, ist sie“.

Trotzdem sind vermietete Immobilien etwas weniger hart umkämpft als leerstehende Immobilien.

Man kann den Käuferkreis grundsätzlich in 2 Lager teilen.

Es gibt die Kapitalanleger, wie mich, die eine Immobilie aus Renditegründen kaufen.

Daneben gibt es noch die Eigennutzer, die selbst in die Wohnung einziehen möchten.

Bei einer vermieteten Immobilie fällt die zweite Gruppe weg, da beim Kauf der bestehende Mietvertrag mit übernommen wird.

Vermieter-Rolle lernen

Ob jetzt oder später, über kurz oder lang müssen wir Verantwortung übernehmen und lernen was es heißt Vermieter zu sein.

Da macht es doch Sinn direkt damit anzufangen.

Einfache(re) Finanzierung

Machen wir uns nichts vor. Derzeit bekommt man mit normalen Bonität auch eine Finanzierung um direkt ein MFH zu kaufen.

Trotzdem ist eine ETW Finanzierung bei Banken noch einfacher zu bekommen. Der Kaufpreis ist meistens geringer und passt damit besser in die Haushaltsrechnung.

Bei meiner ersten Immobilie habe ich einen Zins von 1,55% erhalten. Mittlerweile sind die Zinsen wesentlich niedriger und man „zahlt“ kaum noch für das fremde Geld.

Dadurch dass die Zinsen so stark gesunken sind, würde ich auf der anderen Seite die Tilgung automatisch etwas erhöhen, um etwas schneller aus dem Risiko zu kommen.

Ich weis dass viele Blogger-Kollegen lieber eine möglichst niedrige Tilgung wählen um den freien Cashflow zu erhöhen. Dadurch bleibt man flexibler und man kann mit dem Cashflow per Sondertilgung die Restschuld senken.

Ich persönlich würde allerdings trotzdem die Tilgungsrate etwas erhöhen um vor allem automatisch das Risiko zu senken. „Muss“ man nicht tilgen, wird man es vermutlich auch nicht und der freie Cashflow fließt in neue Objekte (grundsätzlich nicht verkehrt), oder wird verkonsumiert.

Fazit

Ich hoffe ich konnte dir meine Sichtweise etwas aufzeigen, warum ich von vermieteten Eigentumswohnungen als Beginner überzeugt bin, da so der Einstieg in die Immobilienwelt erleichtert wird.

Meine erste Immobilie war ebenfalls vermietet. Im folgenden Beitrag kannst du nachlesen wie ich die Bruttomietrendite um 30bps auf 5,5% steigern konnte.

Welcher Immobilientyp ist deiner Meinung nach geeignet für Anfänger? Ebenfalls eine vermietete Eigentumswohnung, oder besser direkt z. B. ein Mehrfamilienhaus?

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.