Warum Cashflow bei einer Immobilie unwichtig ist 💸💰

Warum Cashflow bei einer Immobilie unwichtig ist

In vielen einschlägigen Blogs lese ich dass sich Immobilien erst ab 6% Bruttomietrendite lohnen und dass eine Immobilie unbedingt Cashflow-positiv sein muss.

Dazu werden Renditerechner bemüht, die als Ergebnis einen Cashflow vor und nach Steuern errechnen. Die Ampel springt erst dann auf grün wenn mindestens eine schwarze 0 steht.

Ich habe auch schon häufiger gelesen dass jede Einheit mindestens €100 Cashflow vor/nach Steuern abwerfen muss bevor investiert werden sollte.

In meinem Beitrag werde ich eine Gegenposition einnehmen und beschreiben warum der Cashflow einer Immobilie ganz egal ist und du nur auf die Rendite schauen solltest.

Vorteil von Cashflow-positiven Immobilien

Beispiel für Cashflow Immobilie

Beispiel für Cashflow Immobilie

Es gibt eine Vielzahl an guten Gründen warum du in eine Immobilie mit einem positiven Cashflow investieren solltest.

  • Du erhöhst dein Einkommen und baust Eigenkapital auf.
    Wenn du die finanzielle Freiheit anstrebst, oder deinen regulären Job über kurz oder lang an den Nagel hängen möchtest, dann bist du auf positiven Cashflow angewiesen.

    Ob dieser schlußendlich aus Dividenden, Überschüssen deiner Immobilien, oder aus Teilverkäufen deines Aktien/ETF-Portfolios stammt ist unerheblich.

    Wichtig ist, dass der Einkommensstrom möglichst regelmäßig und planbar ist.

  • Mit dem Cashflow baust du zusätzliches Eigenkapital auf.
    Ein höheres Eigenkapital hat viele Vorteile. Für Immobilieninvestoren sind vor allem 2 Faktoren besonders wichtig:
    1. Finanzierbarkeit
      Mit höherem Eigenkapital schaffst du dir Flexibilität. Das heißt, du kannst bei deinem nächsten Immobilien-Deal selbst entscheiden, ob du zum Beispiel deine Eigenkapitalquote erhöhst und nicht mehr 100% finanzierst, oder der Bank nur zeigen möchtest dass sich deine finanzielle Situation verbessert hat. In beiden Fällen wirkt sich das positiv auf deine Finanzierbarkeit aus. Im Ergebnis erhälst du einen besseren Zinssatz und/oder kannst mehr Fremdkapital aufnehmen.
    2. Wachstum
      Vergleichen wir Person A, die gerade €0 Eigenkapital besitzt mit Person B, die €10.000 Eigenkapital besitzt. Es ist offensichtlich, dass sich Person B den Kauf einer Kapitalanlage leisten kann und Person A nicht.
      Mit höherem Eigenkapital kann also der Vermögensaufbau beschleunigt werden, weil du schneller Immobilien (oder z. B. auch Aktien, oder ETFs) kaufen kannst.
  • Rücklagen und Sondertilgungen
    Gut möglich, dass du gerade keine passende Immobilie zum investieren findest und du auch nicht auf den zusätzlichen Cashflow angewiesen bist. Gut für dich, denn dann besteht die gute Möglichkeit das zusätzliche Geld als Rücklage für Instandhaltung zu verwenden.

    Sollte bei deinen Immobilien die Instandhaltungsrücklage bereits gut gefüllt sein und sonstige Reparaturen, oder Aufwertungsmaßnahmen nicht anstehen, kannst du auch sondertilgen.

    Damit reduzierst du deine ausstehende Kreditschuld. Banken erlauben in der Regel eine 5%ige Sondertilgung pro Jahr (genaueres musst du allerdings im Kreditvertrag nachlesen).

    Im Ergebnis entspricht eine Sondertilgung nichts weiter als ebenfalls einem Eigenkapitalaufbau. Dabei führt die niedrigere Verschuldungsquote im Ergebnis wieder zu einer besseren Finanzierbarkeit.

    Banken bemessen die Fremdkapitalquote häufig über das LTV Ratio. LTV steht dabei für Loan-to-Value (auf deutsch: Beleihungsauslauf – Link zum Wikipedia Artikel) und misst wie hoch der derzeit ausstehende Kredit in Bezug zum Wert der Immobilie ist. Je niedriger der LTV, desto besser/niedriger ist die Fremdkapitalquote.

Trotz der überzeugenden Argumente die eine Cashflow-positive Immobilie mit sich bringt, gibt es dafür immer das gleiche Problem:

Diese Immobilien sind sehr schwer zu finden.

Nicht in jeder Marktphase und an jedem Ort werden Cashflow-positive Immobilien angeboten, die alle Wunsch-Kriterien erfüllen.

Bei der Auswahl einer Kapitalanlagen, besonders bei der ersten Immobilie empfehle ich die Lage genau zu prüfen. Wie du dabei strukturiert vorgehen kannst, habe ich in diesem Beitrag beschrieben (Link zum Beitrag).

Warum du als erste Immobilie auf eine bereits vermietete Eigentumswohnung setzen solltest, habe ich in diesem Beitrag gezeigt (Link zum Beitrag).

Trotz der Vorteile Cashflow-positiver Immobilien, stelle ich die These auf, dass es in erster Linie überhaupt nicht auf den Cashflow ankommen sollte!

Warum ist das so?

Darf man in Cashflow-negative Immobilien investieren?

Beispiel für Rendite Immobilie

Beispiel für Rendite Immobilie

Eine Cashflow-negative Immobilie zeichnet sich dadurch aus, dass du jeden Monat Eigenkapital aufbringen musst um die Immobilie zu bewirtschaften.

Im Normalfall bedeutet das, dass die Kaltmiete ausreichend ist um die nicht umlegbaren Bewirtschaftungskosten zu decken, jedoch nur einen Teil der Annuität der Finanzierung. Je höher du finanziert hast, desto höher ist auch die monatliche Annuität die bezahlt werden muss.

Dabei setzt sich die Annuität aus einem Teil Zinsen und einem Teil Tilgung zusammen. Zwar ist die Tilgung grundsätzlich lediglich eine andere Form von Eigenkapitalaufbau, jedoch wirkt sie sich negativ auf den Cashflow aus.

Im Ergebnis musst du also jeden Monat einen gewissen Betrag selbst noch dazuzahlen.

Es gibt mehrere Varianten, in denen ich als Investor bewusst Cashflow-negative Immobilien kaufen würde. Darunter fällt:

  1. Kurzfristigkeit: Es kann gute Gründe dafür geben dass eine Immobilie in meiner Rechnung Cashflow-negativ ist. Das kann z. B. an einer niedrigen Vermietung liegen, an hohen Bewirtschaftungskosten, oder an einer teuren Finanzierung.

    Für mich sind alle Gründe nachvollziehbar, wenn absehbar ist, dass man mit geeigneten Maßnahmen den Cashflow kurz-/mittelfristig anheben kann, z. B. mit einer Mieterhöhung. Das habe ich dann bereits bei der Prüfung der Immobilie im Ankauf im Hinterkopf.

  1. Schnelle Tilgung: Eine hohe Tilgung reduziert die Rendite, jedoch kann es Situationen geben, in denen Investoren bewusst eine hohe Tilgung vereinbaren, um schnell Schulden abzubauen.

    Ein Investor, der kurz vor dem Ruhestand steht und in eine Immobilie investiert möchte vielleicht nicht 35 Jahre warten (bei einer rund 2%igen Tilgung) bis sich die Immobilie abbezahlt hat. Hier kann es wichtiger sein dass die Schulden schnell getilgt werden, um möglichst frühzeitig vom Cashflow profitieren zu können.

  1. Steuern: Es mag aus steuerlichen Gründen sinnvoll sein, eine Cashflow-negative Immobilie zu erwerben um die Verluste mit anderen Einkommen verrechnen zu können um somit das zu versteuernde Einkommen zu reduzieren.

 

Im Ergebnis sprechen somit auch einige Gründe dafür warum eine Cashflow-negative Immobilie grundsätzlich auch Sinn machen kann.

Damit ist allerdings noch nicht geklärt, warum ich der Meinung bin, dass es in erster Linie gar nicht auf den Cashflow ankommt.

Dazu will ich zuerst das Ziel eines Investors klären:

Meine Ziele als Investor

Jeder Investor kann unterschiedliche Ziele verfolgen. Oft liegt das Ziel irgendwo zwischen „absoluter finanzieller Freiheit“ und „Vermögensaufbau“.

Wie man diese Ziele erreicht sind tatsächlich unterschiedlich. Der Weg dorthin führt allerdings immer zum gleichen Grundsatz: Maximiere die Rendite deines Investments.

Letzten Endes ist es irrelevant ob die Immobilie nun Cashflow-positiv oder Cashflow-negativ ist. Es kommt lediglich auf die (Gesamt-)Rendite des Investments an.

So auch bei Aktieninvestments. Ob das Unternehmen nun Dividenden zahlt oder nicht, spielt für die Rendite keine Rolle.

Das wurde durch Franco Modigliani und Merton Miller Anfang der 1960er wissenschaftlich herausgefunden (Das Modigliani-Miller Theorem).

Daher muss das Ziel für mich als Investor sein die Rendite zu maximieren (bei gleichbleibendem Risiko).

Zwei Strategien zur Verdeutlichung

Strategie 1 investiert in eine Immobilie in mittleren/schwächeren Lage. Für das leicht erhöhte Risiko, erhält man auch eine höhere Bruttomietrendite. Insgesamt ist diese Immobilie Cashflow-positiv.

Strategie 2 investiert in eine Immobilie in einer guten Lage, jedoch mit niedrigerer Bruttomietrendite. Daher ist diese Immobilie Cashflow-negativ.

Desweiteren gehen wir davon aus dass sich der Wert von Immobilie 1 auf Grund der Lage gleichbleibend entwickelt, d.h. Ankaufspreis gleich Verkaufspreis.

Immobilie 2 in der guten Lage entwickelt sich besser. Der Wert wird dort um X% pro Jahr steigen.

Zusammengefasst:

  • Immobilie 1 („Cashflow-Immobilie“): schwache Lage, dafür hohe Bruttomietrendite. Der Marktwert bleibt unverändert
  • Immobilie 2 („Rendite-Immobilie“): gute Lage, dafür niedrige Bruttomietrendite. Der Marktwert entwickelt sich positiv.

 

„Cashflow-Immobilie“ vs „Rendite-Immobilie“

Ich beginne mit den Annahmen der „Cashflow-Immobilie“:

  • Mietfläche: 60m²
  • Kaltmiete: €420 pro Monat (das entspricht €7,0/m² pro Monat)
  • Kaufpreis: €91.728 (das entspricht einem Faktor von 18,2x auf die Jahresnettokaltmiete, bzw. einer Bruttorendite von 5,5%)

 

Die Finanzierung:

  • Es werden 100% des Kaufpreises finanziert. Die Ankaufsnebenkosten werden mit Eigenkapital bezahlt.
  • Zins: 1,5%
  • Tilgung: 2,5%

 

Für die nicht umlegbaren Bewirtschaftungskosten benutze ich einen pauschalen Ansatz von 20% der Nettokaltmiete.

Die Immobilie wird 10 Jahre gehalten. Nach Ablauf der 10 Jahre wird die Immobilie zu einem Verkaufspreis von €91.728 (entspricht dem Ankaufspreis) wieder verkauft.

Die Haltedauer richtet sich an Privatanleger. Dort sind die Gewinne nach einer Haltedauer von 10 Jahren steuerfrei.

Die Annahmen im Überblick:

Annahmen Cashflow-Immobilie

Annahmen Cashflow-Immobilie

Output Cashflow-Immobilie

Output Cashflow-Immobilie

Im Ergebnis erwirtschaftet die Cashflow-Immobilie einen positiven, monatlichen Cashflow in Höhe von €30.

Das ist zwar nicht besonders üppig, aber entspricht vermutlich der Realität vieler Angebote derzeit für mittlere Lagen.

Die Bruttorendite beläuft sich auf 5,5%.


Im Vergleich dazu schaue ich mir jetzt die „Rendite-Immobilie“ an. Ein Großteil der Annahmen bleibt unverändert, wie z. B. die Mietfläche von 60m², die Finanzierung und Bewirtschaftung.

Da die „Rendite-Immobilie“ in einer besseren Lage steht, erwirtschaftet sie auch eine höhere Miete von €720 pro Monat (das entspricht €12,0/m² pro Monat).

Dafür ist allerdings auch der Kaufpreis wesentlich höher und beläuft sich auf €191.808 (das entspricht einem Faktor von 22,2x auf die Jahresnettokaltmiete, bzw. einer Bruttorendite von 4,5%).

Annahmen Rendite-Immobilie

Annahmen Rendite-Immobilie

Output Rendite-Immobilie

Output Rendite-Immobilie

Auch diese Immobilie wird 10 Jahre gehalten. Durch die gute Lage und Vermietung erhöht sich der Marktwert jedes Jahr um 2%. Nach Ablauf der 10 Jahre wird die Immobilie zu einem Verkaufspreis von €230.170 (das entspricht dem Ankaufspreis + 20%) wieder verkauft.

Welche Immobilie hat jetzt die höhere Rendite abgeworfen?

Die Ergebnisse im Überblick

Die Bruttorendite der „Cashflow-Immobilie“ beläuft sich auf 5,5%. Jeden Monat erwirtschaftet sie einen positiven Cashflow von €30 – ist also Cashflow-positiv. Über 10 Jahre gerechnet kommen somit €3.600 zusammen.

Um richtig einschätzen zu können wie die Gesamtrendite des Investments war müssen wir jedoch den IRR (auf deutsch: Interner Zinsfuß – Link zum Wikipedia Artikel) über die Laufzeit von 10 Jahren ausrechnen. Der IRR beläuft sich auf 10,7%.

Im Vergleich dazu beläuft sich die Bruttorendite der „Rendite-Immobilie“ auf 4,5%. Bei dieser Immobilie müssen wir jeden Monat €63 drauflegen – sie ist also Cashflow-negativ.

Allerdings kann sie durch ihre Lage und Vermietbarkeit einen höheren Verkaufspreis erzielen.

Der IRR beläuft sich hier auf 12,6%.

Tips & Tricks zur Steigerung des IRRs

Natürlich kannn man die Rendite (gemeint ist der IRR) seiner Immobilie auch aufmotzen.

Dabei unterteile ich die Maßnahmen in 2 Kategorien:

  1. Steigerung des Marktwerts und/oder des Cashflows

Der Marktwert lässt sich über viele Stellschrauben steigern. Darunter fallen wertsteigernde Maßnahmen wie z. B. der Anbau von Balkonen, der Dachgeschossausbau, neue Bäder, neue Heizung usw.

Der Cashflow kann am einfachsten durch Mieterhöhungen gesteigert werden.

  1. Financial Engineering

Darunter verstehe ich es die finanzielle Struktur des Investments so zu strukturieren, dass sie möglichst IRR-erhöhend ist.

Wie geht das konkret?

Viele Investoren finanzieren nicht nur 100%, sondern 110%. Damit muss weniger Eigenkapital eingebracht werden und die Rendite springt nach oben. Dabei muss man sich allerdings klar machen, dass damit das Risiko auch steigt.

Angenommen man tilgt mit 2,0% p.a., dann benötigt man knapp 5 Jahre bis man auf einen LTV von 100% gelangt. Das bedeutet dass nach 5 Jahren Tilgung die Bank immer noch den vollen Kaufpreis finanziert. Daher sollte man sich solche Strukturen genau überlegen.

In a Nutshell

Anhand der beiden Szenarien wird deutlich, dass der Glaubenssatz der Cashflow-positiven Immobilie beiseite gelegt werden kann.

Die Cashflow-negative Immobilie schneidet besser ab als die Cashflow-positive Immobilie. Für mich als Investor wäre also die „Rendite-Immobilie“ die bessere Wahl gewesen und mein Vermögen wäre am Ende der 10 Jahre höher.

Was am Ende zählt ist die Rendite des Investments. Am besten wird diese mit dem Internen Zinsfuß gemessen.

Man kann natürlich auch Kritik an den gewählten Szenarien üben:

  • Die Annahmen beider Szenarien sind frei erfunden. Das Cashflow Model reagiert sensibel auf Veränderungen der Annahmen. Erhöht man die Miete der „Cashflow-Immobilie“ geringfügig, erhöht sich der IRR.
  • Ebenso könnte man auch unterstellen, dass nach 10 Jahren allein durch die Inflation, auch der Verkaufspreis der „Cashflow-Immobilie“ gestiegen ist. Im Ergebnis führt das ebenfalls zu einem höheren IRR.

 

Im Optimalfall hat man also eine Cashflow-positive Immobilie, die sich jedoch genauso wie die „Rendite-Immobilie“ verhält. Das bedeutet dass ihr Wert nach 10 Jahren deutlich gestiegen ist.

Mit den beiden Rechnungen möchte ich jedoch exemplarisch aufzeigen, dass der monatliche Cashflow einer Immobilie erstmal egal ist und es allein auf das gesamte Cashflowprofil ankommt.

Berechnet ihr auch die Rendite eurer Investments mit einem IRR/Internen Zinsfuß? Und habt ihr eine bestimmte Hurdle-Rate die erreicht werden muss bevor ihr ein Investment eingeht?

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