Frust bei der Immobilienakquise 😤😫

Rückseite Haus
Rückseite Haus

Manchmal gibt es Tage, da will es einfach nicht so richtig laufen. Heute ist wieder so einer. Ich habe mal wieder eine Absage für eine Eigentumswohnung bekommen.

Mein kleines Portfolio umfasst zwei Eigentumswohnungen in Erfurt. Wie ich meine erste Immobilie gekauft hast kannst du hier nachlesen:

Lies: Meine erste Immobilie (ETW #1)🚀 

Für meine zweite Immobilie schreibe ich gerade einen Artikel. Dort konnte ich meine Ankaufsnebenkosten noch weiter als bei meiner ersten Immobilie drücken und habe so die Rendite ordentlich steigern können.

Versteh mich nicht falsch – Absagen im derzeitigen Marktumfeld zu bekommen ist ganz normal.

Die Leute bieten einfach häufig Mondpreise, oder geben sich mit wesentlich geringeren Renditen zufrieden als ich. Damit kann ich oft meinen Preis nicht durchdrücken.

Trotzdem ist das Ergebnis jedes mal aufs Neue frustrierend wenn man eine Absage bekommt.

Im folgenden Artikel durchlaufe ich mit euch nochmal den gesamten Prozess:

  • Wie ich die Immobilie gefunden habe,
  • Welche Vorgeschichte ich mit dem Makler hatte,
  • Wie die Besichtigung verlief,
  • Wie ich mein Angebot strukturiert habe und
  • Ob die Akquise erfolgreich war…

Wie bereits erwähnt, möchte ich mein kleines Portfolio von derzeit zwei Eigentumswohnungen vergrößern und gerne weitere Immobilien ankaufen.

Mein präferierter Standort ist in Erfurt, der Landeshauptstadt von Thüringen mit rund 210.000 Einwohnern.

Wie ich meinen Investitionsstandort gefunden habe, kannst du hier nachlesen:

Lies: Wo lohnt sich ein Immobilieninvestment? 

Da ich in München wohne und arbeite, liegt Erfurt zwar relativ passend, jedoch auch nicht direkt vor der Haustür.

Ob man vor Ort, oder weiter weg investieren sollte habe ich im folgenden Artikel zusammengefasst:

Lies: Wohnort vs Investitionsstandort (Immobilien) 🏡 

Suchen & Finden

Über Immobilienscout und Immowelt bekomme ich täglich die neusten Angebote zugeschickt.

Die ETW um die es hier geht, habe ich allerdings direkt vom Makler per Mail zugeschickt bekommen.

Expose der ETW
Expose der ETW
Rückseite Haus
Rückseite Haus

Mit dem Makler hatte ich in der Vergangenheit bereits Kontakt und ich hatte meine E-Mail dort in den Verteiler aufnehmen lassen.

Allerdings kann man trotzdem nicht wirklich von einer off-market“ Immobilie sprechen, da das Angebot wenig später auch auf den großen Portalen zu finden war.

Da Erfurt als Investitionsmarkt nicht mit Leipzig oder Berlin mithalten kann, kommen dort auch nicht täglich 10 neue Angebot herein. Dementsprechend stürzen sich auch viele Leute auf die wenigen, guten Angebote.

Die Immobilien die für mich in Frage kommen kann man an einer Hand abzählen.

Daher fallen rund 95% der Angebote sofort aus dem Raster.

Bei dieser Immobilie waren die Parameter auf den ersten Blick in Ordnung. Zwar nicht spitze, aber auch nicht vollkommen daneben.

Ob ein Angebot einen zweiten Blick wert ist, berechne ich mit den folgenden Kennzahlen:

  • Kaufpreis pro m² und
  • Bruttomietrendite

Wie ich diese Kennzahlen berechne, habe ich im folgenden Artikel beschrieben:

Lies: Renditeberechnung bei Immobilien? Zuverlässig und Schnell! 

Anbei die Eckdaten der ETW:

Eckdaten der ETW
Eckdaten der ETW

Bei der ETW handelt es sich um eine Maisonette-Wohnung im 3. OG, mit weiterem Zimmer im Dachgeschoss.

Auf dem Bild kann man erkennen, dass es sich um ein recht einfaches Mehrfamilienhaus handelt, wie man es häufig antrifft.

Genau solche „Brot und Butter“ Immobilien suche ich.

Die Wohnungen sind nicht extravagant, sondern häufig in mittlerem bis guten Zustand und können durch die Lage meistens gut vermietet werden.

Ein Blick auf die Eckdaten verrät, dass der Kaufpreis pro m² bei €1.585/m² liegt.

Vergleicht man den Angebots-Kaufpreis mit den Daten des Homeday Preisatlas von €1.700/m², sieht man dass es sich dabei um ein gutes Angebot handelt.

Homeday Preisatlas - Kaufpreis pro qm
Homeday Preisatlas – Kaufpreis pro qm

Aus dem Expose geht hervor, dass es sich um eine vermietete Wohnung handelt.

Das ist für mich sehr gut, da zum einen die Eigennutzer als Interessenten wegfallen und ich mich als Käufer nicht direkt um eine neue Vermietung kümmern muss.

Die derzeitige Kaltmiete beläuft sich auf €468 pro Monat. Das entspricht €6,03/m² pro Monat. Seit dem Einzug der Mieter in 2011, wurde die Miete nicht gesteigert.

Hier liegt also der Haken an der Sache! Es besteht deutlicher underrent – d.h. die Marktmiete ist um einiges höher.

Mit der Ist-Miete ergibt sich also eine Bruttomietrendite von nur 4,6%!

Das ist deutlich zu wenig, um für mich in Betracht zu kommen. Durch die underrent Situation ergeben sich allerdings auch Chancen die Rendite deutlich und schnell zu steigern.

In Erfurt kann die Miete maximal um 15% erhöht werden. Setzt man die 15% an, ergibt sich eine neue Nettokaltmiete von €538, oder €6,93/m² pro Monat. Das ist im Vergleich zur durchschnittlichen Kaltmiete für diesen Standort, die bei €7,20/m² pro Monat liegt, immer noch unter dem Markt.

Ich könnte jedoch also meine Bruttomietrendite zeitnah von 4,6% auf 5,3% steigern

In Erfurt frage ich nähere Informationen zur Wohnung beim Makler fast immer an, wenn die Bruttomietrendite >5% liegt.

Für mich heißt das, dass die Immobilie grundsätzlich in Frage kommt und ich gerne in die Detailprüfung einsteigen würde.

Auch hier habe ich dem Makler geantwortet und folgendes zurückgeschrieben:

Hallo Herr XXX,

 

vielen Dank für die Unterlagen.

 

Das Objekt sieht sehr interessant aus und ich möchte mein Interesse daran bekunden und gerne das Objekt besichtigen.

 

Gegebenenfalls könnten wir kurz dazu telefonieren – ich hatte Sie eben nicht erreichen können? Meine Nummer ist Tel.: 1234-56 789 000.

 

Vielen Dank und mit freundlichen Grüßen

Harald von ReichwieRockefeller.de

Nach meiner Antwort hatte mich der Makler zurückgerufen und etwas erstaunliches ist passiert.

Ein Makler der sich erinnert

Wie eingangs erwähnt hatte ich mit dem Makler bereits in der Vergangenheit Kontakt bezüglich einer anderen Wohnung gehabt.

Diese hatte ich damals besichtigt. Trotz dessen dass der Makler mir den Mindestkaufpreis des Verkäufers mitgeteilt hatte, gab ich ein Gebot ab, das €10.000 niedriger lag.

Daraufhin kam damals eine nicht so schöne Mail vom Makler zurück, was ich an seiner Aussage mit dem Mindestkaufpreis nicht verstanden hätte und dass wir uns die Zeit der Besichtigung hätten sparen können.

Diese Situation war jedoch über ein Jahr bereits vergangen und ich hatte nicht damit gerechnet dass der Makler sich überhaupt an mich noch erinnern konnte.

Hat er aber!

Und das hat er mir am Telefon auch nochmals deutlich gemacht. Sollte ich hier ernsthaft interessiert sein, sollte ich bitte ein realistisches Angebot abgeben.

Ich war zwar etwas perplex, hatte jedoch mein Model zur Wohnung bereits durchgerechnet und konnte ihm so indikativ meine Preisvorstellung bereits telefonisch zurufen, die die Erwartungen des Makler trafen.

Wie bin ich allerdings auf meinen Kaufpreis gekommen?

Das Cashflow-Model und die Due Diligence

Sobald eine Immobilie in die nähere Auswahl kommt, füttere ich mein Cashflow-Model mit den Daten, um die Zahlen zur Immobilie genauer zu verstehen.

Dabei kann ich mit den verschiedenen Input-Parametern spielen um zu sehen wie die Rendite des Investments beeinflusst wird.

Meine finalen Inputs sehen wie folgt aus:

Inputs Cashflow Model
Inputs Cashflow Model

Bei den „Objektinformationen“ stehen in der linken Spalte die Daten aus dem Expose. In der rechten Spalte stehen dann die Informationen die ich für das Model verwende.

In diesem Fall habe ich den Kaufpreis erhöht. Warum ich das mache beschreibe ich weiter unten.

Die Nettokaltmiete habe ich ebenfalls erhöht. Dabei gehe ich direkt von einer 15% Steigerung aus.

Im Abschnitt „Ankauf“ trage ich die Ankaufsnebenkosten ein. Dabei gehe ich davon aus dass ich die Maklerkosten auf den Verkäufer umlegen kann. Um den Verkäufer zu incentivieren, habe ich den Kaufpreis erhöht.

Warum mache ich das?

Ankaufsnebenkosten werden in der Regel mit Eigenkapital bezahlt. Je weniger Eigenkapital ich benötige um eine Immobilie zu erwerben, desto höher fällt meine Rendite aus.

Daher versuche ich immer die Maklerprovision auf den Verkäufer umzulegen.

Da das für den Verkäufer keinen Mehrwert hat, muss ich ihn incentivieren dieses Spiel mitzuspielen. Deshalb biete ich ihm auch einen höheren Kaufpreis. Dadurch bin ich auf den Kaufpreis von €126.750 gekommen.

Für die Finanzierung bin ich optimistisch von einem Zins von 1,25% und einer Tilgung von 2,25% ausgegangen.

Die nicht umlegbaren Bewirtschaftungskosten belaufen sich auf rund 15% der Kaltmiete.

Als Faustregel setze ich dort 20% ein. Das hat sich bisher als konservative Annahme herausgestellt. Im konkreten Fall habe ich mir die Nebenkostenabrechnungen und den aktuellen Wirtschaftsplan angesehen. Im Ergebnis bin somit auf rund 15% nicht umlegbare Nebenkosten gekommen.

Das Ergebnis meines Cashflow-Models seht ihr hier:

Outputs Cashflow Model
Outputs Cashflow Model

Die ETW erwirtschaftet einen monatlichen Überschuss von €88, bzw. €1.053 pro Jahr.

Die Bruttomietrendite beläuft sich auf 5,1% bei einem Kaufpreis von €1.633/m².

Warum ich nur sekundär auf den Cashflow und die Bruttomietrendite achte, könnt ihr hier nachlesen:

Lies: Warum Cashflow bei einer Immobilie unwichtig ist 💸💰

Wie mein Cashflow Model rechnet kannst du hier sehen:

Cashflow Model
Cashflow Model

Das alleine ist für mich jedoch nicht ausschlaggebend. Viel wichtiger ist die Gesamtrendite meines Investments, gemessen mit dem IRR (Internal Rate of Return, oder auch Interner Zinsfuß).

Der IRR nach Steuern beläuft sich auf 12,6%. Für mich ist alles >10% erstmal in Ordnung.

Der Verschuldungsgrad nach 10 Jahren Haltefrist, gemessen mit dem LTV (Loan to Value), beläuft sich auf 73% und mein eingesetztes Eigenkapital hätte ich ebenfalls nach 10 Jahren wieder drin.

Die restlichen Unterlagen die mir der Makler mitgeschickt hatte, waren vollkommen in Ordnung.

Aus den Protokollen der Eigentümerversammlung ist nichts auffälliges hervorgegangen, die Nebenkostenabrechnung und der Wirtschaftsplan waren ebenfalls in Ordnung.

Daher war meine Due Diligence sehr zügig abgeschlossen und ich bin mit gutem Gefühl zum Besichtigungstermin gefahren.

Die Besichtigung

Die Besichtigung verlief gut.

Die Wohnung und die Mieterin hatten einen sehr ordentlichen Eindruck hinterlassen.

In der Wohnung lebt eine Familie mit Kind. Während der Besichtigung hat die Mieterin mehrmals betont dass sie gerne wohnen bleiben möchte (sehr gut).

Bei Besichtigungen versuche ich immer etwas ins Gespräch mit den Mietern zu kommen. Nur so erfährt man etwas über die Wohnung, das Haus und die restlichen Mieter.

Sowohl Heizung, als auch Wasser funktionierten laut Aussage ohne Probleme. Ebenfalls gibt es keine Probleme mit den anderen Mietern.

Insgesamt funktioniert das Haus also.

Beim Rundgang durch die Wohnung hatte ich noch festgestellt, dass die Dachfenster aus Holz waren und leider etwas zu bröseln anfingen.

Das sind Alterserscheinungen. Die meisten Häuser in Erfurt wurden Mitte der 1990er saniert. Demnach sind die Holzrahmen nun über 20 Jahre alt und lösen sich langsam durch Wind und Wetter auf. Über kurz oder lang muss man also mit neuen Dachfenstern rechnen.

Nach gut 30 Minuten war ich also wieder aus der Wohnung und habe dem Makler vor der Tür nochmals mitgeteilt dass ich interessiert an der Wohnung bin und ein ernstes Angebot bei dem rund €120.000 für den Verkäufer hängen bleiben abgeben will.

Der Makler hat mir mitgeteilt dass er das Angebot realistisch findet, er die weiteren Besichtigungen und Angebote noch abwarten muss und mir dann Feedback gibt.

Im Zug auf dem Weg nach Hause habe ich folgendes Angebot per Mail an den Makler geschickt:

Sehr geehrter Herr XXX,

 

vielen Dank für die heutige, angenehme Besichtigung der Y-Straße in Erfurt.

Wie bereits angedeutet, möchte ich gerne folgendes, indikatives Angebot dem Verkäufer unterbreiten:

 

Kaufpreis: €126.750.

 

Dieser Kaufpreis impliziert, dass die ursprünglich durch den Käufer zu zahlende Maklerprovision vom Verkäufer getragen wird.

 

Wie erwähnt, benötige ich diese Struktur um mein Eigenkapital zu schonen und um meine Renditevorstellungen zu erreichen.

 

Falls das für den Verkäufer denkbar ist, würde ich mich über eine kurze Rückmeldung freuen.

 

Vielen Dank und mit freundlichen Grüßen

Harald von ReichwieRockefeller.de

Bei diesem Kaufpreis verbleiben nach Abzug der Maklerprovision beim Verkäufer rund €120.000.

Der Makler fand diese Zahl realistisch und erzielbar beim Verkäufer. Da er mir nichts von höher liegenden Angeboten erzählt hat, habe ich mir recht gute Chancen ausgerechnet.

Leider lag ich damit falsch…

Die Absage

Nur einen Tag nach der Besichtigung habe ich folgende Mail vom Makler im Postfach:

Sehr geehrter Herr ReichwieRockefeller.de,

  

da werden wir leider nicht zusammen kommen, denn es gibt noch zwei Angebote zum Listenpreis zzgl. Provision auf diesen Preis.

 

Herzliche Grüße

Makler 

Mein Fazit

Tja, so schnell kann es gehen und man ist wieder eine Erfahrung reicher.

Was nehme ich also mit aus dem gesamten Prozess?

Emotionen

Ich bin natürlich emotional dabei, wenn es um den Ankauf von Immobilien geht. Schließlich stecke ich viel Energie in die Suche und den Akquisitionsprozess.

Daher bin ich auch enttäuscht wenn ich am Ende mit leeren Händen dastehe.

Ich muss mir allerdings klar machen, dass Emotionen nur zu einem bestimmten Grad gut sind.

Gute Beziehung zum Makler

Ich hätte wirklich nicht erwartet dass sich der Makler noch an mich erinnern kann. Umso besser ist es jetzt dass ich ein ordentliches Angebot abgegeben habe und auch einen guten Eindruck hinterlassen habe.

Dadurch erhoffe ich mir in Zukunft ein besseres Standing beim Makler zu haben. Im Optimalfall ergibt sich also ein gutes Investment in der Zukunft.

Immobilienakquise benötigt viel Energie

Der gesamte Ankaufsprozess benötigt wirklich viel Energie. Erst durchsucht man die Angebote. Bei passenden Angeboten geht man in die Detailprüfung. Für die Besichtigung muss ich mir immer extra einen Tag freinehmen. Und am Ende wird oft doch nix draus.

An diesem Punkt frage ich mich häufiger ob sich das überhaupt alles lohnt?

Das Investment war grundsätzlich in Ordnung aber natürlich auch keine Renditerakete.

Im Normalfall hätte ich nach Steuern einen IRR von 12,6% erwirtschaftet. Das ist mehr als ich z.B. bei Mintos im letzten Jahr erreicht habe. Wie hoch meine Rendite vor Steuern bei Mintos war kannst du hier nachlesen:

Lies: Meine Mintos Einstellungen für 10,8% Rendite 

Hier muss ich mir noch mehr klarmachen, dass sich das ganze Thema lohnen kann (nicht muss), aber dafür viel Energie notwendig ist.

 

Erzählt mal bitte wie ihr bei der Akquise vorgeht um den Makler zu überzeugen? Versucht ihr auch Ankaufsnebenkosten umzulegen? Oder verfolgt ihr eine andere Strategie?

4 Kommentare

  1. Hallo Harald,

    sehr interessant – auch wenn es dann kein Happy End gab. Ich denke an Immobilien ist es schwerer als an Aktien zu kommen. 🙂 Meine Serie zum Immobilienkauf hast du bestimmt schon durchgelesen. Ein Learning habe ich, was möglicherweise interessiert.

    Beim Kauf meiner ersten Wohnung hatte ich eine Maklerin mit der ich super klar gekommen bin. Dazu habe ich gezeigt, dass ich extrem zuverlässig bin und habe beim Abschluss des Kaufs erwähnt, dass wenn es neue Angebote gibt mit meinen Wunsch-Eckpunkten sie mich direkt informiert. Das klappt ganz gut und mit ein wenig Glück bekomme ich sogar eine Info, bevor die Immobilie auf den ganzen Portalen Platz findet.

    Ansonsten ist wie immer im Leben … je mehr man etwas will … klappt nicht. Geht man spielerisch an die Sache ran, dann gibt es oft das Happy End. Und das wünsche ich dir in Zukunft.

    Gruß

    Christian

    • Hallo Christian,
      ja ich hab deine Beiträge wie du zu deiner ersten Wohnung gekommen bist und ich gebe dir zu dem Thema mit dem Makler recht. Ein gutes Verhältnis zum Makler ist immer hilfreich.
      Häufiger habe ich allerdings auch die Erfahrung machen müssen, dass es in Erfurt genug Nachfrage für zu wenig Angebot gibt. Da muss der Makler wenn er eine Wohnung im Verkauf hat nicht mehr allzuviel machen. Der Großteil der Arbeit, das Verkaufsmandat zu bekommen, liegt bereits hinter ihm.

      Erzwingen kann man den Erfolg bei der Immobiliensuche wirklich nicht. Allerdings halte ich es mit dem Spruch „das Glück ist mit dem Tüchtigen“ 😀

      Aus deinen Zeilen entnehme ich, dass du nicht abgeneigt wärst dir eine weitere Wohnung anzuschaffen? 🙂

      Viele Grüße
      Harald

  2. Hallo Harald,
    ich bin eben auf deinen Blog gestoßen. Da ich selbst zwei Immobilien besitze, finde ich andere Immobilieninvestoren immer sehr interessant. Aus eigener Erfahrung kann ich nur sagen, Kontinuität und Ausdauer sind bei Immobilien das A und O….und irgendwann ist dann wieder die nächste dabei. Je mehr Besichtigungen man durchführt, je mehr Erfahrungen sammelt man und weiß so immer schneller auf was man achten muss. Schaue gerne nun öfters bei dir vorbei 🙂
    Viele Grüße und weiterhin viel Erfolg
    Chris – Finanzjongleur

    • Hallo Chris,

      du sagst es. Man sollte sich keine Ziele setzen – dann erreicht man die auch 😀
      Kam in letzter Zeit nur häufiger vor dass ich im Zug nach hause sitz und denke dass es was werden könnte. Am Ende hab ich dann in die Röhre geschaut.

      In welchen Städten bist du investiert? Großraum Stuttgart?

      Viele Grüße
      Harald

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