Dieser Fehler hat mich €3.700 gekostet😨😨

Ich habe meine erste Immobilie 2018 gekauft. ETW 1 in ErfurtMeinen Investitionsstandort habe ich mit einem strukturierten Prozess gefunden. Das kannst du hier nachlesen:

Lies: Wo lohnt sich ein Immobilieninvestment?

Lies: Wohnort vs Investitionsstandort (Immobilien) 🏡

Meine erste Immobilie ist eine vermietete Eigentumswohnung („ETW“) in einer ordentlichen Lage in Erfurt. Warum ich besonders zu Beginn einer Kapitalanleger-Karriere eine vermietete ETW empfehle, erkläre ich im folgenden Beitrag:

Lies: Gründe die für eine vermietete ETW sprechen 🏡💡

Allerdings habe ich erst rund 2 Jahre später festgestellt, dass ich beim Ankauf einen großen Fehler gemacht habe, der mich rund €3.700 kostet. Im folgenden Beitrag erzähle ich dir über diesen Fehler.

Due Diligence bei Aktien und Immobilien

Beim Kauf einer Kapitalanlage, sollte man immer alle Unterlagen sauber prüfen. Das nennt man Due Diligence und ist die Voraussetzung einer erfolgreichen Investition.

Aktieninvestoren, insbesondere „Stock Picker“ beschäftigen sich vor dem Kauf einer Aktie auch tief mit dem Unternehmen, dessen Aktien sie kaufen.

Dazu gehört unter anderem dass man den Quartals-, oder Jahresabschluss liest und sich mit der Branche, den Wettbewerbern und den Zahlen des Unternehmens auseinander setzt.

Aktionäre haben den Vorteil, dass sie anhand der Bilanzen eines Unternehmens ein recht umfassendes Bild des Unternehmens gewinnen können.

Jahresabschlüsse unterliegen einer Prüfungspflicht durch einen Wirtschaftsprüfer oder Steuerberater. Daher kann ich als Aktionär davon ausgehen, dass die Zahlen in den Bilanzen und Jahresabschlüssen richtig und schlüssig sind (solange es nicht Wirecard ist 😋).

Im Vergleich dazu haben wir Immobilieninvestoren es bei der Due Diligence etwas schwerer.

Wir können nicht auf geprüfte Zahlen zurückgreifen und es gibt auch keinen Steuerberater, der uns einen testierten Abschluss gibt. Als Ersatz dafür gibt es bei Eigentumswohnungen jedoch die Hausverwaltung, die den Wirtschaftsplan und die Nebenkostenabrechnung erstellt.

Die Besteuerung

Ein weiterer Unterschied zwischen Aktien und Mieteinnahmen liegt in der Besteuerung.

Zinsen, Dividenden und realisierte Kursgewinne unterliegen der Abgeltungsteuer.

Diese Steuer wurde 2009 eingeführt und beträgt 25%: Das bedeutet, dass ich bei realisierten Gewinnen von €1.000 rund €250 an Abgeltungsteuer zu bezahlen habe.

Neben der Abgeltungsteuer fällt noch der Solidaritätszuschlag in Höhe von 1,3%, sowie die Kirchensteuer in Höhe von 2,2% an.

Es werden allerdings nicht alle Gewinne sofort versteuert, sondern erst Gewinne nach €801 für Alleinstehende und €1.602 für Ehepaare.

Das bedeutet, dass im oben genannten Beispiel von realisierten Gewinnen von €1.000 nur rund €199 (€1.000 – €801 = €199) versteuert werden müssen. Damit beträgt die Abgeltungssteuer €49,75.

Der besondere Vorteil der Abgeltungssteuer aus meiner Sicht ist jedoch dass es sich dabei um eine Quellensteuer handelt.

Das heißt, dass die Steuer direkt vom Depot abgezogen wird. Die Bank übernimmt also für mich meine Versteuerung.

Realisiere ich Aktiengewinne erhalte ich den bereits versteuerten Betrag auf mein Verechnungskonto. Damit muss ich mich nicht mehr aktiv um die Versteuerung kümmern.

Werden Cashflows aus Immobilien auch direkt versteuert?

Leider ist das bei Cashflows aus Immobilien nicht so.

Als Kapitalanleger erziele ich Einkommen aus Vermietung und Verpachtung. Diese Einnahmen muss ich natürlich versteuern.

Dabei handelt es sich leider nicht um Quellensteuern. Daher muss ich die Versteuerung selbst vornehmen.

Wie läuft die Versteuerung bei Vermietung und Verpachtung ab? (Quick & Dirty)

Die Mieteinnahmen müssen natürlich nicht voll versteuert werden. Als Kapitalanleger dürfen alle Kosten die im Zusammenhang der Kapitalanlage stehen als Werbungskosten geltend gemacht werden.

Welche Bestandteile hat ein typischer Immobiliencashflow?

Kaltmiete

– nicht umlegbarer Nebenkosten, u.a.:

    • Verwaltungskosten
    • Tatsächlich angefallene Instandhaltungskosten
    • Instandhaltungsrücklage
    • Sonstiges

= Net operating Income (NOI)

– Zinsen

– Tilgung

= Cashflow vor Steuern

Welche Bestandteile werden bei der Steuer berücksichtigt?

Die Kaltmiete sind unsere Mieteinnahmen. Diese müssen versteuert werden.

Die nicht umlegbaren Nebenkosten müssen ebenfalls versteuert werden. Allerdings nur Kosten die tatsächlich angefallen sind.

Das bedeutet, dass die Instandhaltungsrücklage nicht angesetzt werden darf. Als Kapitalanleger betrachte ich diesen Betrag zwar als negativen Cashflow, allerdings baue ich damit meine Instandhaltungsrücklage auf. Das heißt ich spare diesen Betrag nur an.

Erst wenn die Verwaltung beschließt, dass ein Betrag aus der Instandhaltungsrücklage für eine Reparatur verwendet wird, darf ich diesen auch steuerlich geltend machen.

Die Zinsen dürfen ebenfalls steuerlich geltende gemacht werden.

Die Tilgung hingegen wieder nicht.

Auch hier behandle ich als Kapitalanlegern die Tilgung zwar als negativen Cashflow, jedoch reduziere ich damit nur mein ausstehendes Darlehen. Damit dient Tilgung lediglich direkt dem Vermögensaufbau.

Das sind grob die steuerlich relevanten Bestandteile aus der laufenden Bewirtschaftung der Immobilie.

Daneben gibt es noch einen weiteren wichtigen Bestandteil, der steuerlich geltend gemacht werden darf.

Die Abschreibung

Mit der Abschreibung können die Anschaffungskosten der Immobilie als Werbungskosten über mehrere Jahre angesetzt werden.

Eine Immobilie wird in der Regel entweder über 40 Jahre oder 50 Jahre abgeschrieben. Damit ergeben sich Abschreibungssätze von:

  • 2,0% p.a. -> Abschreibung über 50 Jahre
  • 2,5% p.a. -> Abschreibung über 40 Jahre.

 

Die Abschreibung über 40 Jahre ist für mich als Kapitalanleger wünschenswert, da die Abschreibung höher ist und somit mein zu versteuerndes Einkommen gesenkt wird.

Welchen Abschreibungssatz man verwenden darf, hängt mit dem Baujahr der Immobilie zusammen. Ist eine Immobilie nach dem 31. Dezember 1924 erbaut worden, wird sie über 50 Jahre (also mit 2,0% p.a.) abgeschrieben.

Die Anschaffungskosten einer Immobilie bestehen allerdings nicht direkt vollständig aus dem Kaufpreis, sondern nur aus dem Anteil am Kaufpreis, der der Wohnung zugerechnet wird.

Der Kaufpreis einer Immobilie spiegelt so gesehen nicht nur den Wert der Wohnung, sondern auch den Wert des Grundstücks den man mitkauft wieder.

Kauft man zum Beispiel eine Wohnung in München für einen Kaufpreis von €1,0 Mio., dann könnten z. B. €600.000 davon auf das Grundstück entfallen und nur €400.000 auf die Wohnung. Grund und Boden ist in München besonders teuer.

Der Anteil am Grundstück würde in Erfurt vermutlich wesentlich niedriger ausfallen, weil Grund und Boden dort nicht so wertvoll ist.

Neben der Aufteilung des Kaufpreises in einen Gebäude- und Bodenwert, dürfen zu den Anschaffungskosten, aber auch noch die Anschaffungsnebenkosten gezählt werden.

Darunter fallen vor allem:

  • Maklerkosten
  • Grunderwerbsteuer
  • Kosten die mit dem Eigentümerwechsel anfallen (z.B. Kosten des Grundbuchamts, Notarkosten etc.)

 

Nicht angesetzt werden dürfen Kosten, die mit der Bestellung von Grundschulden anfallen.

Wie berücksichtige ich die Steuer bei der Prüfung einer Immobilie?

Da es bei der Erstprüfung von potenziellen Immobilieninvestitionen oft um Schnelligkeit geht, ist basiert meine steuerliche Betrachtung auf Annahmen.

Unter anderem berechne ich die Höhe der Abschreibung mit allen Anschaffungsnebenkosten.

Die Aufteilung des Kaufpreises in einen Gebäude- und Bodenwert erfasse ich pauschal und beträgt 80% für das Gebäude und 20% für den Bodenanteil.

Welchen Fehler habe ich bei meinem ersten Immobilieninvestment gemacht?

Die Kalkulation meiner ersten Immobilie war relativ einfach und hat so ausgesehen:

Ursprüngliche Berechnung ETW #1
Ursprüngliche Berechnung ETW #1

Wie man sehen kann, sah mein Cashflow Model sehr einfach aus.

Die blauen Zahlen sind Inputs. Ganz oben habe ich also die Mietfläche (59m²) und die Kaltmiete in Höhe von €380 pro Monat eingetragen.

Darunter habe ich einen groben Cashflow dargestellt. Als Ansatz für nicht umlegbare Kosten setze ich immer rund 20% der Kaltmiete an.

Für den Zins und die Tilgung habe ich 1,55% (Zins) und 2,00% (Tilgung) angesetzt. Diese Daten hatte ich bereits von meiner Bank bekommen.

Darunter habe ich eine Sources & Uses dargestellt, in der ich den Kaufpreis und die Anschaffungsnebenkosten eingetragen habe.

Bei der Finanzierung bin ich davon ausgegangen dass ich rund 97% des Kaufpreises mit einem Darlehen in Höhe von €85.000 finanziere.

Wie sieht nun der Cashflow über 10 Jahre aus?

Ursprünglicher Cashflow ETW #1
Ursprünglicher Cashflow ETW #1
Ursprüngliche Sensitivität ETW #1
Ursprüngliche Sensitivität ETW #1

Was fällt auf?

Ich habe mir damals keine Gedanken zur Steuer gemacht. Alle Cashflows sind vor Steuern.

Auch mein IRR, den ihr ganz rechts sehen könnt in Höhe von 6,0% ist vor Steuern.

Wie sollte das Cashflow Model richtig aussehen?

Über die Zeit habe ich mein Cashflow Model verfeinert.

Mittlerweile ist natürlich auch die Steuer mit einbezogen und gibt mir meine Rendite nach Steuern aus.

Schauen wir uns mal an, wie sich durch die Einbeziehung der Steuer mein Cashflow und die Rendite verändert haben:

Aktuelle Berechnung ETW #1
Aktuelle Berechnung ETW #1

Wie man sieht, sind die Inputs gleich geblieben. Die Mietfläche beträgt 59m², der Kaufpreis beträgt €87.500. Davon finanziere ich €85.000 über ein Darlehen.

Der monatliche und jährliche Cashflow sind ebenfalls gleichgeblieben und liegen bei €49 pro Monat, bzw. €588 pro Jahr. Dieser Cashflow ist noch vor Steuern.

Im Cashflow Model habe ich die Steuer nun berechnet.

Erkennen kann man diese unter der Linie mit dem „CF lev“ (steht für Cashflow levered – also dem Cashflow nach Finanzierung).

Aktueller Cashflow ETW #1
Aktueller Cashflow ETW #1

Von den Kaltmieten ziehe ich dort folgende Kostenpositionen ab:

  • Hausverwaltung in Höhe von €264 pro Jahr
  • Angefallene Instandhaltung in Höhe von €65 pro Jahr
  • Abschreibung in Höhe von €1.987 pro Jahr. Da die ETW vor 1924 erbaut wurde, kann ich hier von der Abschreibung über 40 Jahre – also einem Abschreibungssatz von 2,5% profitieren.
  • Zinsen in Höhe von ca. €1.300 pro Jahr.

 

Damit ergibt sich ein Cashflow nach Steuern von rund €200 pro Jahr, bzw. ca. €16 pro Monat.

Das ist leider nicht besonders viel.

Allerdings ist Cashflow für mich nur eine sekundäre Größe. Warum Cashflow keine relevante Kennzahl ist, erkläre ich in diesem Beitrag:

Lies: Warum Cashflow bei einer Immobilie unwichtig ist 💸💰

Die positiven Seiten

Welche positiven Schlüsse kann ich nun daraus ziehen?

  • Nach Steuern erwirtschaftet meine Investition immer noch einen positiven Cashflow.
  • Ich konnt ein der Zwischenzeit meine Mieteinnahmen bereits leicht erhöhen. Damit erhöht sich der Cashflow nach Steuern leicht und mein Puffer bis ich draufzahle steigt.

 

Die negativen Seiten

  • Durch die Einbeziehung der Steuer reduziert sich mein IRR von ehemals 6,0% auf nur noch 4,1%.
  • Damit „kostet“ mich die Steuer rund 190 Basispunkte an Rendite. Umgerechnet sind das ca. €371 pro Jahr, oder €3.715 auf 10 Jahre.

 

Was lerne ich daraus?

Im Endeffekt kann man nur sagen – „Dumm gelaufen, aber Glück gehabt“.

Meine Immobilie rechnet sich natürlich nicht besonders gut. Eine Rendite von 4,1% ist zwar in Ordnung, aber auch nicht besonders gut.

Im Schnitt erwirtschafte ich mit meinem ETF Depot, das in breite Indizes investiert, langfristig eine höhere Rendite.

Ich investiere regelmäßig in einen ETF auf den MSCI World und MSCI Emerging Markets und erwarte hier eine Rendite nach Steuern von ca. 5%. In was ich genau investiere kannst du hier lesen:

Lies: Über Mich

Trotzdem bin ich im Nachhinein froh darüber dass ich mir die Immobilie gekauft habe.

Ich kann über die Laufzeit sowohl meine Mieteinnahmen steigern, als auch versuchen den Wert meiner Immobilie positiv zu beeinflussen.

Sollte ich nach 10 Jahren Haltedauer einen Verkaufspreis erzielen, der 10% über meinem Kaufpreis von €87.500 liegt – also €96.250 – erhöht sich die Rendite auf 7,7%.

Berücksichtige ich parallel dazu dass ich bereits eine Mieterhöhung von €380 pro Monat auf €400 pro Monat vorgenommen habe, steigert sich die Rendite auf 8,2%.

Wie du siehst reagiert die Rendite sehr sensibel auf einzelne Parameter.

Zusammenfassung

Bei meiner ersten Immobilie habe ich beim Ankauf die Steuern auf Vermietung und Verpachtung nicht berücksichtigt.

Retrospektiv betrachtet ergibt sich, dass mich die Steuer knapp 2% Rendite kostet.

Mein Immobilieninvestment erwirtschaftet somit vermutlich eine niedrigere Rendite als mein ETF Depot.

Die Rendite kann ich positiv beeinflussen indem ich die Mieten erhöhe, die Kosten senke und den Verkaufspreis erhöhe.

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