Die 10 beliebtesten Anfängerfehler – und wie du sie vermeidest (Meine Learnings😱💡)

Wir alle machen Fehler, einige macht man und lernt daraus, danach werden diese einem nie wieder unterlaufen.

Im Laufe einer Immobilien Investoren Karriere wird das immer wieder der Fall sein –  wachse an deinen Fehlern.

Aber es gibt auch genügend Fehler die andere schon vor dir begangen haben, wenn du diese schon kennst, musst du hierfür kein Lehrgeld zahlen. Im nachfolgenden erfährst du ein paar meiner Learnings.

Komme ins Tun!

Einer der wichtigsten Fehler zuerst. Halte dich nicht ewig mit dem Wissensaufbau auf, sondern fange an. Klar ist es wichtig sich zuerst ein fundiertes Wissen anzueignen, dies nützt dir aber nichts, wenn du es nicht anwendest.

Ich selbst habe zu spät damit angefangen und mir immer neue Ausreden einfallen lassen, bevor ich meine erste Immobilie gekauft habe. Erst als ich mich dafür entschieden habe endlich anzufangen und mein Mindset auch darauf ausgerichtet hatte, bin ich ins Tun gekommen.

Kaufe nicht nur des Geldes wegen

Antrieb für den Kauf einer Immobilie sollte nie monetär sein.

Es ist zwar ein gutes Zubrot und kann dich auch finanziell unabhängig machen. Das sollte aber nie dein Hauptantrieb sein, sondern ein positiver Nebeneffekt.

Kaufe Immobilien, weil du dich davor mit Ihnen befasst, es dir Spaß macht sie zu kalkulieren und zu bewirtschaften. Kaufe sie, wenn Immobilien für dich zu einer Passion geworden sind.

Ich selbst kenne jemanden der eine Immobilie nur des Geldes wegen besitzt und sie auch behält. Man merkt das sie eher eine Belastung als eine Bereicherung ist, dennoch wird sie gehalten da sie jeden Monat etwas Geld abwirft.

Kaufe nie nur um des Kaufens willen

Ein weiterer Fehler, den du begehen kannst, ist der Kauf rein des Kaufens willen.

Viele sagen man muss ins Tun kommen, das ist auch richtig jedoch solltest du nichts überstürzen.

Kaufe keine Immobilie, die du dir nicht gekauft hättest, wenn du dir selbst noch etwas Zeit gegeben hättest.

Du kannst dir dadurch einen Klotz ans Bein binden, dir deine Investorenkarriere versauen, oder den Spaß am Vermieter-Dasein verlieren.

Heutzutage sieht man viele die einen Ausweg aus der Nullzinspolitik in Immobilien sehen. Diese Leute, die sich davor aber nicht mit dem Thema beschäftigt haben, kaufen viel zu teure Immobilien, auf die sie jeden Monat draufzahlen. Das ist dann kein Investment mehr, denn eine Investition bringt dir etwas, du musst nicht noch mehr hineinstecken. Siehe hierzu auch meinen ersten Lexikon Beitrag zur Investition.

Kaufe nur Cashflow positive Immobilien

Eine Immobilie, die du kaufst, muss sich immer zwingend selbst tragen, oder zumindest binnen eines Jahres einen positiven Cashflow aufweisen.

Sollte das nicht möglich sein, dann lass die Finger davon.

Du würdest diesen Fehler bereuen, da er nachhaltig deine Bonität und Haushaltsrechnung verschlechtert. Ich möchte hier nochmals auf die Definition einer Investition verweisen.

„Eine Investition ist eine Sache, in die man X hineingibt und X + Y heraus bekommt.“

Falls du wissen möchtest, ob das Objekt deiner Begierde Cashflow positiv ist, kannst du gerne mein Kalkulationstool benutzen.

Rechne dir die Immobilie nicht schön

Begehe bitte nicht den Fehler, dir deine Immobilie schön zu rechnen, du wirst es bereuen.

Setzte eine angemessene Miete an, rechne keine Steuern raus, da du denkst du wirst keine zahlen.

Lege Rücklagen für Instandhaltungen in der richtigen Menge zurück, etc.

Rechne lieber etwas konservativer als zu optimistisch, der Vorteil dabei, es kann eigentlich nur besser werden als berechnet.

Solltest du dir die Immobilie schön rechnen, wirst du recht schnell auf den Boden der Tatsachen zurückgeholt werden.

Entscheide rational, nicht emotional

Bei der Entscheidung ob du eine Immobilie kaufen möchtest, solltest du immer rational handeln, nie aus einer Emotion raus.

Dieser Fehler kann dich einiges an Geld kosten. Die Immobilie soll dir ein zusätzliches Einkommen einbringen und dich deinem Ziel näherbringen.

Triff deine Kaufentscheidung deshalb immer auf Grund von Zahlen, Daten und Fakten und lass Emotionen aus dem Spiel.

Viele Selbstnutzer kaufen aus der Emotion heraus und zahlen überteuerte Preise, weil sie sich in das Objekt verliebt haben.

Du sollst aber keine Immobilie kaufen, weil du sie schön findest, sondern ihre Zahlen „schön“ sind.

Ebenfalls solltest du beachten, dass die Immobilie nur weil sie dir gefällt, deinen potenziellen Mietern deshalb noch lange nicht gefallen muss.

In meinem Beitrag zur Zwangsversteigerung wird deutlich was passiert, wenn Selbstnutzer kaufen.

Nimm dir Zeit für die Besichtigung

Ich habe gemerkt, dass Makler meist eine recht hohe Taktung bei den Besichtigungen haben.

Lass dir das Tempo aber nicht vom Makler bestimmen.

Auch wenn der nächste Interessent schon da ist, lass dich nicht beirren.

Der Makler bekommt zum einen dasselbe Geld, ob er mehr oder weniger Aufwand hat, zum anderen ist es aus verkaufstaktischen Gründen von Vorteil, wenn sich die Interessenten begegnen.

Nimm dir also die Zeit, die du brauchst, um die Immobilie ordentlich in Augenschein zu nehmen.

Mache gegebenenfalls einen zweiten Besichtigungstermin aus, bei dem du einen Fachmann oder eine andere Person mitnimmst.

Vier Augen sehen mehr als zwei. Ich selbst habe erst neulich eine Besichtigung zusammen mit einer weiteren Interessentin durchgeführt.

Mein Termin fing auf Grund der Besichtigung davor etwas später an und die Dame nach mir war zu früh da. Wir ergänzten uns jedoch auffallend gut, jeder entdeckte etwas das der andere nicht sah. Das gleiche galt auch für die Fragen, die wir dem Makler stellten. Im Anschluss haben wir noch ein paar Minuten gemeinsam über die Wohnung gesprochen, es war für mich sehr aufschlussreich.

Wichtig ist ebenfalls, dass du bei deinen Besichtigungen immer nach dem gleichen Schema vorgehst, so bekommst du Routine. Und achte immer auch auf Kleinigkeiten, die andere eventuell übersehen könnten.

Schreibe Notizen zu jeder interessanten Wohnung

Vor jeder Besichtigung nehme ich einen Block und einen Stift zu Hand und schreibe mir Notizen auf.

Darauf notiere ich Auffälligkeiten, die ich beim Lesen der Unterlagen entdeckt habe und Fragen an den Makler, Mieter oder Eigentümer.

Diese Notizen nehme ich dann mit zur Besichtigung, schreibe die Antworten unter meine Fragen und halte meine Eindrücke und Beobachtungen fest.

Im Nachgang lese ich mir alles noch einmal durch und lasse die Besichtigung Revue passieren.

Oft kommt mir noch das ein oder andere, dass ich noch nicht notiert habe in den Sinn.

Die Vor- und Nachbereitung einer Besichtigung halte ich für sehr wichtig, außerdem kannst du alles was du dir notiert hast nicht vergessen.

In meinen Augen ist es ein grober Fehler zu denken man könne sich alle Fragen an den Makler merken und sich die Eindrücke aus der Besichtigung behalten, ohne sie zu Papier gebracht zu haben.

Lass dir immer alle Dokumente geben

Lass dir immer alle Dokumente vorlegen.

Sollte der Makler einige nicht haben, soll er diese vom Verkäufer besorgen. Gibt es diese nicht müssen sie erstellt werden, ansonsten kommt für mich kein Kauf zustande.

Sobald du alle hast, arbeite sie akribisch durch und mache dir zusätzlich Notizen.

Denke daran nur was in den Dokumenten steht hat Bestand. Findest du die Wohnfläche im Exposé mit 90m², in der Teilungserklärung hat sie aber nur 83m² gehe vom konservativen Wert aus.

Erst neulich war ich bei einer Besichtigung, bei der die Teilungserklärung sehr lückenhaft war.

Ein Einbau von Dachgauben in einem MFH wurde weder per Beschluss von der WEG genehmigt noch in die Teilungserklärung eingetragen. Ich hätte die erhöhte Quadratmeterzahl deshalb nicht akzeptiert.

Aus diesem und weiteren Gründen habe ich davon abgesehen die Wohnung zu erwerben.

Überstürze nichts

Gehe dein eigenes Tempo, du musst nicht 10, 20, oder gar 30 Immobilien in einem Jahr kaufen. Du sollst dich dabei Wohlfühlen.

Nur weil andere reihenweise Immobilien kaufen heißt das nicht, dass du das auch musst.

Wahrscheinlich habt ihr gänzlich unterschiedliche Voraussetzungen und Parameter die relevant sind.

Lass dich dadurch zu nichts verleiten was du eigentlich nicht willst. Alles muss sein Maß und Ziel haben. Eventuell ist es auch sinnvoll immer mal wieder zu konsolidieren.

Auch kann es von Vorteil sein, nach den ersten Immobilien ein Jahr einzulegen ohne einen weiteren Kauf. In diesem merkst du dann ob dir das Vermieter-Dasein gefällt, oder ob du doch lieber eine andere Investorenkarriere einschlagen möchtest.

Die Fehler kurz und bündig

Da dieser Beitrag doch etwas länger wurde als zuerst gedacht, möchte ich dir nochmals die Fehler / Learnings kurz auflisten.

1. Komme ins Tun
2. Kaufe nicht nur des Geldes wegen
3. Kaufe nie nur um des Kaufens Willen
4. Kaufe nur Cashflow positive Immobilien
5. Rechne dir die Immobilie nicht schön
6. Entscheide rational, nicht emotional
7. Nimm dir Zeit für die Besichtigung
8. Schreibe Notizen zu jeder interessanten Wohnung
9. Lass dir immer alle Dokumente geben
10. Überstürze nichts

Fazit

Wie eingangs erwähnt, lassen sich Fehler nie zu 100 % ausschließen.

Man kann jedoch aus eigenen Fehlern und denen von anderen lernen, um sie zu vermeiden.

Ich selbst habe auch bereits den ein oder anderen Fehler begangen und daraus meine Learnings gezogen, das ist ganz normal und menschlich.

In Zukunft werde ich diese Fehler nicht mehr begehen.

Zum Schluss möchte ich mich noch bei Dir Harald dafür bedanken die Gelegenheit bekommen zu haben diesen Gastbeitrag bei Dir veröffentlichen zu dürfen.

Beste Grüße, dein Immobeginner Timo.