Für eine handvoll Dollar🤠 – meine ETW Nr. 2🚀

Für eine handvoll Dollar - ETW #2

Ich reite alleine auf meinem Pferd durch die Wüste.

Seit Tagen bin ich bereits unterwegs. Die Sonne steht am Himmel und brennt auf mich. Nur mein Hut schützt mein Gesicht. Meine Klamotten sind voll Staub und ich könnte sie in die Ecke stellen.

Das dumpfe Geräusch der Hufe auf dem sandigen Boden hypnotisiert mich. Hinter mir auf dem Sattel ist mein Hab und Gut verstaut. Es passt alles in einen zugeknoteten Beutel aus dreckigem Leinen. Nachts benutze ich ihn als Kopfkissen.

Ich bin auf dem Weg in das nächste Dorf. Gefühlt liegen bereits tausend Meilen Staub hinter mir. Mein Pferd und ich benötigen dringend neues Wasser. Wiskey wäre mir aber lieber.

Mein Colt hängt am Gürtel. In der linken Satteltasche klappern leise die Dollarmünzen. Vielleicht wartet im nächsten Dorf Arbeit auf mich. Ich hasse Arbeit. Ehrliche Arbeit. Vielleicht muss ich auch meinen Colt arbeiten lassen.

Die Sonne geht langsam unter. Am Horizont zeichnen sich ein paar Gebäude ab. Es ist das nächste Dorf. Dort gibt es Wasser. Und Arbeit. Für eine handvoll Dollar.

Im Dorf angekommen binde ich das Pferd vor dem Salon fest. Ich bin durstig. Meine Kehle ist ausgedörrt. Den Tag über habe ich nur den leicht salzigen Geschmack von vertrocknetem Schweiß gespürt.

Ich setze mich an den Tresen.

„WHISKEY“

Nichts passiert. Alle Augenpaare im Saloon richten sich auf mich. Hat hier noch nie jemand einen fast verdursteten Cowboy gesehen? Warum schauen alle so?

Hinter meinem Rücken höre ich Sporen von Reiterstiefeln auf dem Boden. Es klickt. Der Abzug eines Revolvers wird gespannt.

Ich kenne das Geräusch nur zu gut.

Es verheißt nichts gutes.

Er oder ich. Arbeit wartet auf mich. Meine Muskeln spannen sich an. Meine Gedanken sind klar. Ich weiß dass ich schneller ziehen werde. Arbeit wartet auf mich.

Für eine handvoll Dollar

Für eine handvoll Dollar

Ich habe es getan. Eine neue Kerbe für mich. Für eine handvoll Dollar.

Ganz so wie im Western verlief der Kauf meiner zweiten Wohnung nicht.

Aber sie ist auf mich zugekommen und ich habe schnell zugeschlagen.

Wie, das erfährst du in diesem Beitrag.

Beruflich finanziere ich Immobilienprojekte.

Nachdem ich meine erste Immobilie gekauft hatte, habe ich Blut geleckt. Du fühlst wahrscheinlich ähnlich. Hat es einmal gut geklappt, braucht man das Gefühl immer wieder. Wie im Western, wenn man aus dem Duell als Gewinner hervorgeht.

Wie der Kauf meiner ersten Immobilie ablief, kannst du hier nachlesen:

Lies: Meine erste Immobilie (ETW #1)🚀

Die ersten Monate als Immobilienbesitzer sind bereits vergangen. Alles verläuft nach Plan. Die Miete kommt pünktlich, ich bezahle das Hausgeld pünktlich und die Bank bucht pünktlich Zinsen ab.

Der Lonely Rider – oder woher komme ich?

Wenn alles so gut läuft, warum also damit aufhören?

Deshalb habe ich weiterhin nach neuen Immobilien gesucht. Nach Immobilien zu suchen ist wie bei sengender Hitze durch die Wüste zu reiten. Anstrengend und einsam.

Jedes neue Dorf am Horizont weckt die Hoffnung auf eine passende Immobilie. Ich suche vor allem vermietete Eigentumswohnungen. Warum kannst du hier nachlesen:

Lies: Gründe die für eine vermietete ETW sprechen 🏡💡

Mein Investitionsstandort ist unverändert in Erfurt.

Wie ich meinen Investitionsstandort systematisch gesucht und gefunden habe kannst du in hier nachlesen:

Lies: Wo lohnt sich ein Immobilieninvestment? 

Lies: Wohnort vs Investitionsstandort (Immobilien) 🏡

Mein Hab und Gut kann ich auf dem Sattel mitnehmen. Es besteht bisher nur aus einer Einheit. Ich stehe also noch am Anfang der Reise und muss mir meine Sporen verdienen. Mein Ziel ist es ein eigenes Portfolio an Immobilien aufzubauen.

Der Saloon

Nach meiner ersten Immobilie habe ich fast täglich die neuen Angebote auf den großen Plattformen durchforstet.

Ich habe unzählige Mails geschrieben und nach Informationen angefragt. Es gibt viele Möglichkeiten der Immobilienakquise.

Entweder hast du genaue Preisvorstellungen und duellierst dich dafür selten mit dem Markt. Oder du versuchst viele Duelle einzugehen und hoffst dass du als Sieger rausgehst.

Ich habe mich für die zweite Variante entschieden. Das Gesetz der großen Zahl. Dabei schreibe ich nicht blind jedes Angebot an. Aber ich versuche mein Glück auch bei Angeboten die nicht sofort in meine Kriterien passen.

Meine zweite Immobilie habe ich über Immowelt gefunden.

  • 3 Zimmer mit 68m²
  • Vermietet für €375 kalt pro Monat (€5,50/m²)
  • €95.000 Kaufpreis (=€1.400/m²)
Expose ETW 2

Expose ETW 2

Grundriss ETW 2

Grundriss ETW 2

Ein Kaufpreis von €1.400/m² ist sehr attraktiv.

Durchschnittlicher Kaufpreise Homeday Preisatlas

Durchschnittlicher Kaufpreise Homeday Preisatlas

Der Homeday Preisatlas zeigt für Erfurt durchschnittliche Kaufpreise von €1.750/m² (Stand Juli 2020) an.

Die Bruttorendite (Ist) beläuft sich auf 4,7%. Damit ist sie unterhalb meiner Grenze von 5%.

Warum ist die Immobilie trotzdem interessant?

Die Vermietung ist deutlich unter dem Markt (underrent). In Erfurt kannst du die Miete gemäß Mietspiegel um 15% steigern. Damit kann ich die Bruttomietrendite mit einem Schlag auf 5,4% steigern.

Wie du die Bruttomietrendite berechnest erfährst du hier:

Lies: Renditeberechnung bei Immobilien? Zuverlässig und Schnell!

Vor dem Duell

Die Maklerin habe ich sofort angeschrieben:

Ich interessiere mich für Ihr Angebot und möchte gerne einen Besichtigungstermin vereinbaren. Bitte nehmen Sie Kontakt mit mir auf und senden Sie mir weitere Informationen zum Objekt.

Noch am gleichen Tag bekam ich die Antwort mit der Bitte den Besichtigungstermin abzustimmen

Sehr geehrter Herr ReichwieRockefeller,

 

vielen Dank für Ihr Interesse an unserer Wohnung in der XY Straße.Diese Wohnung ist im Moment noch bewohnt. Zwecks Besichtigungstermin muss ich mich mit dem jetzigen Mieter abstimmen, bitte teilen Sie mir dazu Ihre Möglichkeiten mit. Danke.

 

Mit freundlichen Grüßen

Um mir unnötige Besichtigungen zu ersparen, möchte ich vorab immer gerne ein paar Dokumente ansehen. Wenn diese unauffällig sind, steht der Besichtigung nichts im Weg. Hier war es auch genau so.

Nach Prüfung der der Unterlagen habe ich der Maklerin bereits mein indikatives Angebot unterbreitet:

Sehr geehrte Frau XYZ,

 

vielen Dank für die Bereitstellung der Abrechnung. 

Telefonisch konnte ich Sie gerade nicht erreichen, daher per Mail:

Ich habe mir die Unterlagen angesehen und wäre sehr interessiert an der Wohnung. Sollten sich bei einer Besichtigung und weiteren Detailprüfung keine negativen Merkmale ergeben wäre ich bereit den angegebenen Kaufpreis in Höhe von €95.000 unverhandelt zu bezahlen. Die Maklerprovision müsste allerdings der Verkäufer übernehmen.

Über eine kurze Rückmeldung würde ich mich sehr freuen. Gerne können wir dann auch zeitnah einen Besichtigungstermin ausmachen.

 

Vielen Dank und mit freundlichen Grüßen

Harald von ReichwieRockefeller

Mein Angebot sieht vor dass der Verkäufer die Maklerprovision tragen muss. Das hat für mich zwei entscheidende Vorteile:

  • Höhere Rendite, da ich weniger Eigenkapital aufbringen muss
  • Höherer Puffer für anstehende Reparaturen

 

Allerdings muss der Verkäufer mitspielen. Das ist immer die größte Schwierigkeit dabei. Verkäufer möchten einen möglichst einfachen Prozess. Oft scheitert ein Deal auch daran, wie zum Beispiel auch hier:

Lies: Frust bei der Immobilienakquise 😤😫 

Hier hat die Maklerin allerdings sehr gute Arbeit geleistet. Sie hat den Verkäufer überzeugt. Damit trägt er die Maklerprovision. Ich muss dafür einen etwas höheren Kaufpreis bezahlen.

Die Entscheidung

Die Besichtigung verlief gut. Die Wohnung wird von einer kleinen Familie bewohnt, die bereits seit mehreren Jahren dort wohnt.

Positiv sind mir die Mieter und das Haus aufgefallen. Ordentlich und unspektakulär. Einziger Wermutstropfen ist, dass die Wohnung keinen Balkon hat und im 3. Stock ohne Aufzug liegt.

Insgesamt aber ein guter Fang für meine zweite Immobilie.

Den Abzug habe ich dann schnell gedrückt. Im Zug zurück in die Heimat, habe ich mein Angebot nochmals bestätigt und €500 auf den Preis draufgelegt.

Sehr geehrte Frau XY,

 

Vielen Dank für die heutige Besichtigung in der ABC Straße.

Wie besprochen gebe ich Ihnen hier nochmals das Angebot durch:

Objekt: ABC Straße

 

Mit heutigem Datum gebe ich hierfür ein Kaufangebot zum Angebotspreis in Höhe von EUR 95.500,00 ab.

 

Zur Information: Anfallende Nebenkosten (u.a. Kosten für Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer, ausgenommen Maklercourtage) werden durch mich getragen. Die Maklercourtage ist vom Verkäufer zu tragen.

Bezüglich noch ausstehender Unterlagen, sowie Kopie meines Personalausweises und Steuer-ID Nr melde ich mich bei Ihnen Anfang nächster Woche.

 

Über eine kurze Rückmeldung vom Verkäufer würde ich mich sehr freuen. 

 

Mit freundlichen Grüßen

Harald von ReichwieRockefeller

Warum habe ich €500 mehr geboten?

Die Maklerin hat über das Umlegen der Maklerprovision mit dem Verkäufer gesprochen. Dieser war damit einverstanden, wollte aber mindestens €90.000 nach Abzug aller Kosten erlösen.

Mit der Maklerin habe ich dann ausgemacht, dass ich €500 bezahle und Sie ein wenig von der Maklerprovision runtergeht.

Für nur eine handvoll Eigenkapital habe ich meine zweite Immobilie bekommen. Ich muss nur die Grunderwerbsteuer und die Notar- und Grundbuchkosten bezahlen.

Der Verkäufer bekommt €90.000, ich bekomme die Wohnung und die Maklerin ihre Provision. Eine Win-Win Situation also.

Der Sheriff

Kein Revolverheld bekommt einfach so seine Beute für eine handvoll Dollar.

Auch der Sheriff muss einverstanden sein.

Direkt nach Zusage, habe ich nach einer Finanzierung gesucht. Bei den Finanzierungsvermittlern lagen die Zinsen alle zwischen ca. 1,00% – 1,50%.

Parallel dazu hatte ich noch die Bank meiner ersten Immobilie angefragt.

Dieser Sheriff war wohl leichter zu überzeugen: 0,56% effektiver Zins und 2,5% Tilgung.

Weist du woran das liegt? Ich vermute daran, dass ich bereits Bestandskunde bin mit guter Bonität. Besser erklären kann ich mir es allerdings nicht.

Zur Info: Das Angebot ist aus dem September 2019. Mittlerweile sind die Zinsen wieder etwas gestiegen

In den Sonnenuntergang reiten

Rückansicht ETW 2

Rückansicht ETW 2

Meine zweite Immobilie ist nun auch bereits wieder ein knappes Jahr her.

Bisher verlief alles sehr gut. Die Miete kam pünktlich, das Hausgeld wurde pünktlich bezahlt und der Sheriff hat pünktlich seine Zinsen abgebucht.

Die Bruttorendite habe ich bereits auf 5,4% gesteigert. Die nächste Mietsteigerung kann ich frühestens in 3 Jahren vornehmen. Selbst danach wäre die Miete erst durchschnittlich hoch.

Für alle Zahlen-Johnnys

Anbei mein Cashflow Model wie ich die Immobilie durchgerechnet habe:

  • Mietfläche: 68m²
  • Kaufpreis: €95.000
  • Kaufpreis den ich geboten habe: €95.500
  • Kaltmiete (Ist): €375 pro Monat
  • Kaltmiete (Soll): €430 pro Monat
  • Finanzierung: 100% zu 0,56% Zinsen und 2,50% Tilgung
ETW 2 Inputs

ETW 2 Inputs

ETW 2 erlöst rechnerisch ca. €100 pro Monat und erwirtschaftet eine Bruttomietrendite von 5,4%.

Warum mich der Cashflow nicht wirklich interessiert, kannst du hier nachlesen:

Lies: Warum Cashflow bei einer Immobilie unwichtig ist 💸💰 

Die wichtigere Kennzahl ist die Rendite.

Meine ETW 2 erwirtschaftet einen IRR von 21,9% vor Steuern. Nach Steuern sollten ungefähr 15,5% übrig bleiben.

ETW 2 Outputs

ETW 2 Outputs

ETW 2 Cashflow

ETW 2 Cashflow

Wie findest Du meine ETW 2? Ist es ein gutes Investment?

3 Gedanken zu „Für eine handvoll Dollar🤠 – meine ETW Nr. 2🚀“

  1. Hey Harald,
    schönes Objekt und sehr cool verfasst 🤠.
    Man erkennt den CFA an Deinen Excel-Sheets 🤓. Wieso hast Du Deine Annuität auf nur rund 3% gesetzt, gerade wenn der Zinssatz nur 0,56% p.a. kostet, hättest Du ja locker auf 3,5% oder 4% hochgehen können?!
    Viel Erfolg bei ETW #3.
    Liebe Grüße aus Stuttgart

    1. Hi Adrian,
      danke für die CFA-Blumen – ich nehms mal als Kompliment 😀
      Ich hätte die Tilgung auch noch etwas hochsetzen können. Lieber ist mir allerdings es bleibt etwas mehr Cashflow übrig um einen Puffer aufzubauen. Die höhere Tilgung frisst ja auch nur Rendite.
      Am Ende musste ich mich eben entscheiden zwischen schneller tilgen und höherer Rendite.
      Hast du eine Faustformel für deine Tilgungen die du ansetzt?

      Viele Grüße aus München
      Harald 🙂

      1. Hey Harald,
        als solches war es auch gemeint ☺️!
        Ich rechne eigentlich am liebsten mit einer 4% Annuität… wenn die Zinsen schon niedrig sind, dann sollte wenigstens die Tilgung proportional höher sein. Ist aber eigentlich auch Geschmacksache und sollte zum Gesamtkonzept passen 🤷🏼‍♂️.
        Grüße
        Adrian

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.