Ein schonungsloser Blick hinter die Kulissen – So rechnet dein Cashflow Model richtig!

Ich bin vor 2 Tagen von einer Besichtigung eines Mehrfamilienhauses zurückgekommen.

Noch im Zug habe ich mein Cashflow Model mit dem Kaufpreis und der Miete bearbeitet.

Das Cashflow Model hilft mir dabei zu entscheiden ob eine Immobilie ein gutes Investment ist.

Jeder Kapitalanleger oder Investor sollte ein eigenes Cashflow Model haben.

Nur damit kannst du gewährleisten, dass du eine rationale Entscheidung triffst.

Kaufpreis und Miete stehen im Expose. Die Zahlen schreibe ich einfach ab.

Was nicht im Expose steht sind die Kosten, die für eine Immobilie anfallen.

Bisher habe ich dafür immer einen Pauschalansatz von 20% der Kaltmiete verwendet.

Mit meiner groben Kalkulation habe ich auch meine ersten beiden Immobilien durchgerechnet:

Lies: Meine erste Immobilie (ETW #1)🚀

Lies: Für eine handvoll Dollar🤠 – meine ETW Nr. 2🚀

Aber ist das auch richtig?

Ich schaue mir im folgenden Beitrag an, wie andere bekannte Blogger (Vermietertagebuch und Immocashflow) ihre Kosten ansetzen und zeige dir wie professionelle Gutachter bei großen Wohnportfolien mit hunderten Einheiten vorgehen.

Kosten sind der Erzfeind jedes Unternehmers

Oberstes Ziel ist es, die Kosten niedrig zu halten. Damit bleibt von den Mieteinnahmen mehr übrig.

Wie immer gilt:

Umsatz – Kosten = Gewinn

Immobilieninvestoren und Kapitalanleger machen Umsatz mit der Kaltmiete und den gezahlten Nebenkosten ihrer Mieter.

 

Welche Kosten fallen an?

Als Vermieter kommen 2 Kostenblöcke auf dich zu:

  • umlegbare Nebenkosten:
  • nicht-umlegbare Nebenkosten

 

Die umlegbaren Nebenkosten kannst du direkt an den Mieter weiterreichen. Davon gibt es eine ganze Reihe. Auf Immowelt werden die gängigsten aufgelistet.

Bei meiner Wohnung sind diese angefallen:

Beispiel für umlegbare Nebenkosten

Beispiel für umlegbare Nebenkosten

 

Die nicht-umlegbaren Nebenkosten musst du als Vermieter tragen.

Typischerweise sind das:

  • Kosten für die Verwaltung
  • Instandhaltungskosten

 

Bei meiner Wohnung sieht es so aus:

Beispiel für nicht-umlegbare Nebenkosten

Beispiel für nicht-umlegbare Nebenkosten

 

Zusätzlich muss ich bei einer Eigentumswohnung noch in die Instandhaltungsrücklage einzahlen. Das sind also ebenfalls Kosten für mich (und dich).

Für uns Kapitalanleger sind also die nicht-umlegbaren Nebenkosten und die Instandhaltungsrücklage relevante Kosten. Zusammen spricht man dann vom Hausgeld.

In meinem Cashflow Model muss ich diese also berücksichtigen

 

Wie reflektiere ich die Kosten im Cashflow Model?

Mein Cashflow Model soll so einfach wie möglich zu bedienen sein. Allerdings muss es auch alle nötigen Funktionen abbilden.

Die Kosten bilde ich pauschal ab. Das heißt mit einem Prozentsatz der Kaltmiete.

Als Ausgangswert verwende ich 20% der Kaltmiete. Im Model siehst du €300 für nicht-umlegbare Bewirtschaftungskosten.

20% pauschal als Kosten im Cashflow Model

20% pauschal als Kosten im Cashflow Model

 

Allerdings frage ich mich, ob meine Annahme nicht zu „einfach“ ist. Sollte ich die Kosten detaillierter darstellen?

Dazu schaue ich mir andere Blogger an:

Vermietertagebuch

Alexander Raue betreibt das Vermietertagebuch.com. Von ihm kann man viel abschauen. Er hat innerhalb von 4 Jahren über 50 Einheiten gekauft.

Was mir besonders gut gefällt ist, dass er transparent über die Probleme und seine Lösungen schreibt.

Durch ihn habe ich zum Beispiel den Gutachterservice von Ronny Fieber kennengelernt und auch schon häufig benutzt.

Alexander Raue bietet ein kostenloses Cashflow Tool an, dass du hier runterladen kannst.

So sieht es aus. Die Zahlen habe ich eingetragen:

Vermietertagebuch.com Cashflow Model

Vermietertagebuch.com Cashflow Model

 

Alex analysiert die Kosten genauer als ich. Er verwendet 3 unterschiedliche Positionen dafür:

„Hausgeld nicht umlegbar“:

Im Kästchen „Finanzzahlen“ gibt es die Position „Hausgeld nicht umlegbar“. Das entspricht den nicht-umlegbaren Nebenkosten (Kosten der Verwaltung, Instandhaltungskosten, sowie Einzahlung in die Instandhaltungsrücklage).

Im Beispiel verwende ich €1.200 pro Jahr. Das entspricht 20% der Kaltmiete.

„Rücklage pro qm pro Jahr“

Die Position steht links im Kästen „Parameter“. Neben der Einzahlung in die Instandhaltungsrücklage der Verwaltung, berechnet Alex eine eigene private Rücklage – zum Beispiel wenn eine Renovierung ansteht.

Im Beispiel verwende ich €10/m² pro Jahr. Das entspricht €0,83/m² pro Monat.

„Leerstand in %“

Der Leerstand steht ebenfalls im Kästchen „Parameter“. Alex investiert vor allem in mittleren bis schwächeren Lagen in/um Leipzig und Chemnitz.

Er weiß, dass es dort Leerstand gibt. Daher trägt er hier die durchschnittliche Leerstandsquote als Prozentsatz der Kaltmiete ein.

Im Beispiel verwende ich 5% Leerstand. Das bedeutet, dass im Schnitt alle 2 Jahre die Wohnung für einen Monat leersteht (genauer wären 4,2%, oder 1/24).

 

Immocashflow

Paul von Immocashflow.com besitzt auch bereits über 20 Einheiten und hat sich erst vor kurzem selbständig im Fix & Flip bereich gemacht.

Sein Cashflow Tool kann man sich hier runterladen

So sieht es aus:

Immocashflow.com Cashflow Model

Immocashflow.com Cashflow Model

 

Die Kosten analysiert Paul ebenfalls mit den gleichen 3 Positionen wie Alex:

  • „Nicht umlegbare NBK“
  • „Rücklage Instandhaltung je qm“
  • „Rücklage Mietausfall“

 

Zwischenfazit:

Sowohl Alex vom Vermietertagebuch, als auch Paul von Immocashflow berücksichtigen 3 Kostenpositionen.

Zwei davon sind „Reserve“ – die eigene Instandhaltungsrücklage und der Mietausfall – das heißt diese Kosten sind erstmal nicht Cashflow-wirksam.

 

Wie machen es professionelle Investoren?

In meiner Vergangenheit habe ich bei der Finanzierung einiger Wohnportfolios mitgearbeitet. Diese werden von professionellen Investoren und Investment Managern gehandelt.

Während dem Kaufprozess wird auch immer ein Marktwertgutachten angefertigt um den Kaufpreis zu validieren. Diese werden von großen Immobilienunternehmen wie zum Beispiel JLL, Savills, Colliers, Cushman & Wakefield, oder NAI apollo verfasst

Wie sehen solche Portfolien aus?

Es handelt sich dabei oft um Portfolien mit hunderten Wohneinheiten und Kaufpreisen von €200 Mio. und mehr.

Anbei ein Auszug aus dem Researchbericht von nai apollo über den Transaktionsmarkt Wohnportfolios Deutschland Q1 2020

Wohnportfolio Transaktionen_Auszug NAI apollo Portfoliotransaktionen Wohnen Q1 2020

Wohnportfolio Transaktionen Auszug NAI apollo Portfoliotransaktionen Wohnen Q1 2020

 

Wie wird bewertet?

Der Marktwert wird auf Basis eines Cashflow Models errechnet.

Parameter die den Wert einer Immobilie positiv oder negativ beeinflussen müssen dabei in die Bewertung mit einfließen. Das sind unter anderem:

  • Marktmiete: Welche Miete kann für die Wohnung derzeit am Markt erzielt werden?
  • Besonderheiten der Immobilie: Wertbeeinflussende Faktoren sind z.B. Aufzüge, Zentralheizung, Klimaanlagen etc.
  • Zustand des Bauwerks: Liegen besondere Verhältnisse vor, wie z.B. Hausschwamm, oder wurden schädliche Baustoffe verbaut?
  • Umweltaspekte: Ist das Grundstück verunreinigt? Dies könnte durch die vorherige Nutzung einer Industrieanlage passieren
  • Rechte & Belastungen: Stehen im Grundbuch Belastungen die wertmindernd sind? Darunter können z.B. Wegerechte, Nutzungseinschränkungen etc fallen.

 

Daneben gibt es auch Notar- und Gerichtskosten, Kosten für Makler und Grunderwerbsteuer. Diese fallen einmalig an.

Welche Kosten werden für den laufenden Betrieb angenommen?

Das Bewertungsmodell der Gutachter geht um einiges detailierter auf die Kosten der Bewirtschaftung ein.

Folgende Kosten werden berücksichtigt:

 

Verwaltungskosten

Institutionelle Investoren kümmern sich selten selbst um das Asset Management. Sie greifen auch auf Verwalter auf Objektebene zurück. Interessant dabei ist, dass die Kosten vergleichbar mit denen von mir sind.

Pro Wohneinheit werden Kosten zwischen €200-€350 pro Jahr angenommen. Das entspricht €16,7 – €29,3 pro Monat.

 

Instandhaltung

Eine gängige Annahme sind hier Kosten zwischen €8,0/m² und €12,0/m² pro Jahr. Je schwächer das Portfolio ist, desto höher wird die Instandhaltung angesetzt.

Pro Monat sind das zwischen €0,66/m² und €1,00/m².

 

Tenant Improvements 

Darunter versteht man Renovierungen bei Mieterwechseln. Vermutlich wirst du diese Kosten bisher nicht explizit berücksichtigen.

In einem großen Portfolio finden allerdings ständig Mieterwechsel statt und Wohnungen werden laufend renoviert.

Der Kostentreiber hier sind neben dem Renovierungsstandard auch wie lange die Einheit wiedervermietet wird. Je länger die Mieter in der Wohnung leben, desto seltener fallen Kosten für Tenant Improvements an

Diese Kosten werden oft wie folgt angesetzt: Entweder als fixe Kosten, z.B. zwischen €25/m² und €80/m². Oder als Vielfaches der Kaltmiete. Häufig werden Kosten in Höhe von 3 Nettokaltmieten angesetzt

 

Leerstandskosten 

Auch bei Leerstand fallen laufende Kosten an wie zum Beispiel Grundsteuer, Heizkosten, Kosten für Grünpflege usw.

Annahmen variieren hier stark. Häufig sieht man rund €25/m² pro Jahr

 

Struktureller Leerstand 

Dabei handelt es sich um dauerhaften Leerstand.

Leerstand der durch Mieterwechsel bedingt ist, zählt hier nicht dazu.

Hier werden die jeweiligen Leerstandsraten der Stadt verwendet. Je nach Qualität des Standorts kann man diesen auf zwischen 1% (z.B. für München) und 10% (z. für Standorte in strukturschwachen Regionen) der Nettokaltmiete ansetzen.

 

Wiedervermietungsdauer

Wie schnell wird eine leerstehende Wohnung wieder vermietet? Gängige Annahmen sind hier zwischen 3 und 9 Monate.

 

Kosten der Wiedervermietung 

Darunter fallen vor allem die Maklerkosten die für eine Neuvermietung anfallen. Oft werden hier 1-2 Monatsmieten berechnet.

 

Hast du auch alle Kosten in deinem Cashflow Model abgebildet?

Wahrscheinlich nicht, oder? Ich auch nicht.

Der Grund dafür ist, dass ich keine genaue Marktwertermittlung mache. Und diese nicht vor einem Kunden verteidigen muss.

(Aus eigener Erfahrung kann ich sagen, dass die Annahmen der Gutachter von Kunden und Banken nicht nur hingenommen, sondern oft hinterfragt werden. Auf beiden Seiten sitzen Profis, mit tiefer Marktkenntnis.)

 

Ergebnis

Ein Blick auf die Auswertung eines professionellen Bewertungsgutachten zeigt, dass die nicht-umlegbaren Nebenkosten bei rund 25% bis 30% der Nettokaltmiete liegen.

Zusätzlich kommen weitere Kosten für die Wiedervermietung und Maklerkosten hinzu. Damit verbleiben von der Nettokaltmiete nur noch rund 50% bis 60%. Von diesem Cashflow muss dann die Finanzierung getragen werden.

Wenn ich auf meine Rechnung schaue, dann verbleibt für die Finanzierung noch 80% des Cashflows. Wesentlich mehr also.

Allerdings überrascht mich das Ergebnis nicht.

Der Grund dafür liegt in der Qualität des Portfolios. Hohe Renditen werden mit riskanten Portfolien verdient.

Hier besteht Wertsteigerungspotenzial. Zum Beispiel durch Aufvermietung, oder durch Steigerung der Ist-Miete auf die Markt-Miete.

Welche Schwächen hat mein Cashflow Model?

In meinem Cashflow Model berücksichtige ich nur die nicht-umlegbaren Nebenkosten. Ich gehe nicht auf Kosten, die mit Mieterwechsel, Renovierung und Leerstand zusammenhängen ein.

Prüfe ich eine Wohnung, berücksichtige ich individuell ob diese Kosten zeitnah anfallen.

Allerdings überlege ich mir ob ich in die nächste Version meines Cashflow Models eine allgemeine Kostenposition mit aufnehme. Diese kann für Renovierung, Leerstand, oder sonstige Kosten angesetzt werden.

Sollten die Kosten direkt zu Beginn des Investments anfallen kann ich diese mitfinanzieren. Ich gehe jedoch davon aus dass die Kosten erst nach ein paar Jahren anfallen und ich diese aus Eigenkapital bezahlen muss. Das reduziert die Rendite.

Warum ich den Cashflow einer Immobilie für unwichtig halte und du besser auf die Rendite schauen solltest kannst du hier lesen:

Lies: Warum Cashflow bei einer Immobilie unwichtig ist 💸💰

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