2 Kennzahlen auf die deine Bank achtet – und Du solltest sie kennen!

2 Kennzahlen

Ich arbeite für einen Immobilienfinanzierer als Investment Manager

Dabei helfe ich Immobilien-Entwicklern ihr Projekt zu finanzieren.

Mein Alltag sieht ganz oft so aus:

  • Ein Entwickler schickt mir ein neues Projekt für das er eine Finanzierung sucht.
  • Ich rechne zwei Zahlen aus und kann bereits sagen ob das Projekt riskant ist oder nicht.

Wie mache ich das? Und wie kann ich schnell und nachvollziehbar ein Projekt einschätzen?

Ich arbeite mit 2 Kennzahlen die dein Banker anwendet und du auch kennen solltest.

Äpfel und Birnen

Eine gute Investitionsentscheidung beruht auf Vergleichbarkeit. Das heißt ich muss die unterschiedlichen Projekte miteinander vergleichbar machen. 

Dazu nutze ich Kennzahlen.

Die Kennzahlen können auf alle Projekte angewendet werden. So sehe ich schnell ob Projekt A ein gutes oder schlechtes Investment ist.

Bei meiner Arbeit geht es in großen Teilen darum, das Risiko im Projekt richtig einzuschätzen und zu bewerten.

Für das Entscheidungsgremium muss ich nachvollziehbar aufzeigen, wie ich das Risiko bewerte. Meine emotionale Meinung interessiert dabei keinen. Daher muss ich mit Zahlen argumentieren.

In meinem Berufsalltag verwende ich natürlich noch etliche weitere Kennzahlen. Viele davon sind sehr spezifisch, z.B. nur für Neubauten, oder für Bestandsgebäude. 

 

Wie helfen Dir die Kennzahlen?

Es gibt einige Vorteile warum du die Kennzahlen anwenden solltest. 

  1. Mit den Kennzahlen hast du ein Tool an der Hand, bei dem du weißt dass auch Banken und Finanzierer es zur Risikoeinschätzung verwenden. 
  2. Du betrachtest dein Investment weniger emotional. Deine Investmententscheidung wird quantifizierbar. Deinen Banker überzeugst du damit, weil er deine Entscheidung nachvollziehen kann. 
  3. Kennst du die Kennzahlen die dein Banker benutzt, triffst du dich auf Augenhöhe mit ihm. Du kannst besser auf kritische Nachfragen reagieren und bist professionell.  

 

Kennzahl 1: Loan-to-Value (LTV)

Wie “denkt” eine Bank wenn du nach einer Finanzierung fragst? Mit einer Finanzierung investiert sie in dein Immobilienprojekt. 

Neben deiner Bonität geht es der Bank vor allem darum, wie sicher sie mit der Rückführung rechnen kann.

Dafür wird immer der „Loan-to-Value“ berechnet. Das bedeutet dass der ausstehende Kredit ins Verhältnis zum Wert der Immobilie gesetzt wird.

Selbst bei einem Neubauprojekt, bei dem es außer dem Grundstück noch nichts gibt, rechne ich den Loan-to-Value aus. 

Beispiel gefällig?

Bei einer Anfrage zur Finanzierung von zum Beispiel €10 Mio. muss ich mich fragen, welchen Wert das Projekt nach Fertigstellung hat.

Den Wert ermittle ich zuerst anhand meiner Erfahrung. Dazu kalkuliere ich grob mit welchen Mieteinnahmen gerechnet werden kann und wie hoch der Exit Multiple (oder Yield) für die Asset Klasse dort ist.

Sobald ich allerdings ein Investment detailliert prüfe, greife ich dafür auf ein Marktwertgutachten eines Gutachters zurück. 

Ist das Projekt nach Fertigstellung €15 Mio. wert, ergibt sich daraus ein LTV von 67% (€10 Mio. / €15 Mio.). 

Je niedriger der LTV, desto weniger riskant ist die Finanzierung. 

Im privaten Gebrauch und bei guter Bonität finanziert eine Bank einen LTV von 100% (Vollfinanzierung).

Ich habe bei meiner zweiten eigenen Eigentumswohnungen eine 100%-Finanzierung angefragt und bekommen.

Lies: Für eine handvoll Dollar🤠 – meine ETW Nr. 2🚀

Anders sieht das in der gewerblichen Immobilienfinanzierung aus. Erst recht wenn die Immobilie noch nicht gebaut ist.

Durch den Bau steigt das Risiko der Finanzierung enorm an. 

Typischerweise finanziert eine Senior-Bank ein Wohnprojekt bis zu einem LTV von c. 80%. Die geplante Objekt- und Lagequalität sollten dabei bereits „Core sein.

Andere Asset Klassen haben niedrigere LTVs:

  • Büro: ~70% LTV
  • Einzelhandel: ~60% LTV
  • Hotel, Serviced Apartments, Student Apartments: Manche Banken haben die Finanzierung von Hotel-Neubauten derzeit komplett eingestellt. Serviced Apartments können ggf. mit 50%-60% LTV finanziert werden. Student Apartments etwas höher. 

 

Kommt zur Bank-Finanzierung noch eine Mezzanine-Finanzierung dazu, erhöht sich der LTV. 

Das ist auch der Grund warum Mezzanine-Finanzierer wesentlich höhere Zinsen nehmen. Das höhere Risiko muss entsprechend bepreist werden.

 

Wie ticken Banken gerade so? 

Um schnell einschätzen zu können wie hoch die Zinsen sind, gehst du am einfachsten auf die Websites der großen Finanzierungsvermittler wie z.B. Interhyp oder Dr. Klein

Mit den Online-Rechnern bekommst du schnell einen groben Zinssatz, den Banken im derzeitigen Umfeld fordern.

Damit bekommst du bereits eine gute erste Einschätzung wo die Reise hingeht.

Wie gehen die Profis allerdings vor?

Im gewerblichen Immobilienbereich kann man jedoch nicht einfach einen Online-Rechner bemühen. Außerdem gibt es diese nicht für einen Büro-Neubau.

Profis arbeiten natürlich mit mehreren Banken zusammen. 

Um als Entwickler einschätzen zu können wie sich das Projekt rechnet braucht man eine erste Einschätzung zu den Zinsen.

Entweder hat man die Erfahrung aus vergangenen Projekten, oder man greift auf öffentlichen Research zurück.

Der Deutsche Immobilienfinanzierungsindex (DIFI-Report) ist eine Einschätzung zum Immobilienfinanzierungsmarkt und wird von JLL und dem ZEW herausgegeben. 

Dabei werden qualitative Aussagen der Teilnehmer (Akteure am Immobilienmarkt) ausgewertet und in einem Index wiedergegeben.

Im aktuellen Report von Q2 2020 sieht man hervorragend wie die Stimmung in der Immobilienfinanzierung durch Corona gedrückt ist:

DIFI Index Q2 2020

DIFI Index Q2 2020

 

Für mich als Investment Manager ist aber ein anderes Schaubild viel interessanter.

Wie hoch finanzieren die Banken jetzt bestimmte Asset Klassen?

Auch dafür gibt es eine Auswertung:

LTV Bandbreite DIFI Q2 2020

LTV Bandbreite DIFI Q2 2020

 

Du siehst, dass alle LTVs durch die Bank weg niedriger sind als meine Einschätzung von oben. 

Der Grund dafür ist vor allem dass es sich dabei um Durchschnittswerte handelt.

Die Asset Klasse „Wohnen“ ist der Gewinner. Hier finanzieren Banken im Schnitt 66% des Marktwerts. Die schwächste Asset-Klasse sind Hotels. Dort trauen sich Banken nur Finanzierungen bis rund 59% des Marktwerts zu.

Du kannst sicher sein, dass sich die Level gerade jetzt noch weiter nach unten bewegen werden. 

 

Kennzahl 2: Principal at risk

Was heißt „Principal at risk” überhaupt?

Mit Principal ist die ursprüngliche Höhe des Kredits gemeint. 

Mit „at risk“ ist die Höhe gemeint, ab wann der Kredit „im Feuer“ steht.

In der Praxis kalkuliert man meistens entweder als € pro m², oder auf Basis eines Miet-Multiples.

Mit einem Beispiel wird es einfacher:

  • Du möchtest ein Haus für €500.000 bauen um es zu vermieten. 
  • Dein Haus soll eine Mietfläche von 130m² bekommen und du rechnest mit €11,0/m² Miete.
  • Dafür nimmst du €450.000 Kredit auf

 

Was geht mir sofort durch den Kopf?

  • Du baust für €3.850/m². Wenn das Grundstück bereits mit dabei ist, hört sich das realistisch an.
  • Deine jährliche Nettokaltmiete beträgt €17.160 (€11,0/m² * 130m² * 12 Monate)
  • Du rechnest mit einer Bruttomietrendite von 3,4%. Dein Bauvorhaben liegt also wahrscheinlich in einem angespannten Wohnungsmarkt. Anders ausgedrückt beträgt dein Faktor oder Multiple bei 29,1x.

 

Aus Sicht eines Finanzierers interessieren mich neben den oben genannten Punkten aber auch:

  • LTV von 90%. Sehr hoch, aber privat kein Problem.
  • Principal at risk beläuft sich auf €3.460/m² (€450.000 / 130m²). 

 

Auf Basis der Jahresnettokaltmiete beträgt das Principal at risk 26,2x (€450.000 / €17.160)

Hier siehst du den Capital Stack. Ich hab dir dazu noch das Principal at risk eingemalt.

Capital Stack - Principal at risk

Capital Stack – Principal at risk

Was bringt das jetzt zu wissen?

Mit dem Principal at risk von €3.460/m² weiß dein Banker jetzt sofort, dass die Immobilie nach Fertigstellung immer einen Wert (oder Verkaufspreis) von mindestens €3.460/m² benötigt. 

Fällt der Wert darunter, steht ein Teil des Kredits im Feuer.

Für dich ist das genauso wichtig. Du weißt wo das Risiko der Bank steht und kannst dir selber einen Marktüberblick verschaffen.

Wenn du vorhast das Haus zu verkaufen, sollte der Verkaufspreis möglichst hoch liegen. Je höher der Preis, desto größer der Puffer bis das Principal at risk ist und desto entspannter ist dein Banker.  

 

Comparables Analyse – das beste Werkzeug im Finance Bereich

Ich kann meine Kennzahlen nur dann einordnen, wenn es etwas zu vergleichen gibt. Das heißt ich brauche weitere Projekte bei denen ich die LTVs und Principal at risk ausrechne.

Erst dann bekomme ich ein Gefühl dafür ob das Projekt riskant oder sicher ist. 

Die Methode wird Comparables-Analyse genannt und wird von allen Investment Banken weltweit angewendet. Es ist daher ein ganz typisches Tool im Banking Bereich. 

Wie geht man konkret vor?

Du kannst alles bewerten. Was du brauchst ist ein sinnvolles Set an Kennzahlen und eine Handvoll vergleichbarer Unternehmen/Projekte/Transaktionen etc.

Dann rechnest du für alle die gleichen Kennzahlen aus und ordnest sie in einer Liste.

Das ist deine Comparables-Analyse. 

Daran stoße ich mich übrigens auch immer wenn einige Bloggerkollegen Aktien analysieren. 

Ein KGV von 100 muss nicht hoch sein. Wichtig ist wie das KGV der Peer Group ist. Haben dort alle Unternehmen KGVs von 150+ muss das Unternehmen als günstig bewertet eingeordnet werden.

Kennzahlen eines Unternehmens auszurechnen ist eine Fingerübung. Sinn ergeben sie erst wenn sie mit den Kennzahlen ähnlicher Unternehmen (der Peer Group) verglichen werden. 

Das ist aber viel Arbeit und die macht sich meistens keiner.

Nach welchen Kennzahlen hat dein Banker gefragt?

Interessiert dich mehr aus meinem beruflichen Alltag?

Ein Gedanke zu „2 Kennzahlen auf die deine Bank achtet – und Du solltest sie kennen!“

  1. Pingback: Toolbox eines Investment Managers - 3 Immobilien-Newsletter damit DU weißt was abgeht - Reich wie Rockefeller

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.