Mein erstes Mehrfamilienhaus?

Das perfekte Mehrfamilienhaus?

Ich schaue auf den Stapel mit Unterlagen.

Mein erstes Mehrfamilienhaus.

Es hat 4 Wohneinheiten.

Alle sind vermietet.

Das Haus ist in gutem Zustand.

Kein dringender Sanierungsstau sichtbar.

Ein Haus das funktioniert.

Damit nimmt mein Portfolio endlich Fahrt auf.

„Portfolio“ mit 2 Wohnungen? Von 2 auf 6 Einheiten!

Das soll mein erstes Mehrfamilienhaus werden. Bisher habe ich nur 2 Eigentumswohnungen im Bestand.

Lies: Meine erste Immobilie (ETW #1)🚀

Lies: Für eine handvoll Dollar🤠 – meine ETW Nr. 2🚀

Mit beiden Wohnungen bin ich sehr zufrieden. Alles verläuft ruhig und nach Plan. Ich hatte noch keine unangenehmen Überaschungen. Keine Messies, kein Wasserschaden.

Alles verläuft nach dem Friede, Freue, Eierkuchen-Prinzip. Warum das allerdings nicht gut habe ich mal im „Club der Reichen Mädels“ (siehe Punkt 1) geklärt.

Aber was jetzt? Wenn gerade nichts zu tun ist?

Richtig, Portfolioaufbau!

Besser schnell jetzt als langsam morgen!

Spaß beiseite. Das MFH dass ich mir anschaue ist ein richtig gutes Lern-Objekt.

Wenn ich Eigentümer bin, funktioniert das Haus auch erstmal ohne große Eingriffe von mir.

 

Das perfekte Mehrfamilienhaus?

Warum glaube ich dass es das perfekte Mehrfamilienhaus für mich ist? Weil:

  • 1. OG renoviert

    1. OG renoviert

    Alle Wohnungen sind vermietet. Eine Wohnung im 1. OG wurde erst neu renoviert und vermietet.
  • Keine Problemmieter bekannt. Einzig im Dachgeschoss lebt eine Mieterin die nicht Deutsch sprechen kann und Hartz 4 bezieht. Die Miete kommt dort direkt vom Amt.
  • In allen 4 Wohnungen wurden in den letzten Jahren Etagenheizungen verbaut. Die Rechnungen liegen mir vor.
  • Die Hausfassade – zumindest die Vorderseite – wurde vor einigen Jahren saniert. Auch die Rechnung liegt mir vor.
  • Renoviertes Bad

    Renoviertes Bad

    Für die Wohnung im 2. OG liegen mir – du ahnst es – Rechnungen für eine Badsanierung vor.

 

Was bedeuten die Vorteile für mich?

Das Haus scheint gut in Schuss zu sein.

Ich muss nicht dringend ein Problem lösen. 

Ich kann langsam an meiner Aufgabe wachsen.

Aber ehrlich – irgenwelche Schwachstellen gibt es doch immer?

Stimmt. Bei meiner Besichtigung sind mir einige aufgefallen.

 

Die „Schwachstellen“

Übrigens nehme ich bei Besichtigungen von MFHs einen Gutachter mit. Dieser soll die technische Seite für mich übernehmen. Ich kenne mich nicht gut aus mit Haustechnik (Elektrik, Gas Wasser etc). Mir hilft die Einschätzung des Gutachters immer sehr weiter. Oft weist er auf Gefahren oder Unsichreheiten hin. Das behalte ich immer im Hinterkopf, um später beim Preis Verhandlungsmasse zu haben.

Grundstück:

Garten - etwas verwildert

Garten – etwas verwildert

Das Haus steht auf einem ziemlich großen Grundstück. Der Garten mit einem ehemaligen Gewächshaus drauf ist etwas verwildert. Kümmert sich halt keiner der Mieter drum. Der Eigentümer lässt alles einmal pro Jahr zurückschneiden. Allerdings stehen auch einige große Bäume auf dem Grundstück. Das könnte problematisch werden. Allgemein habe ich keine große Lust auf Gärten. Gärten müssen gepflegt werden. Und das kostet.

Dachgeschoss Wohnung:

Die Wohnung im Dachgeschoss wurde von einem ehemaligen Eigentümer früher bewohnt. Der hat dort ordentlich rumgebastelt. Neben einem Kamin (außer Betrieb – hoffentlich!?) sind dort etliche Dachflächenfenster verbaut. Die werden über die Jahre garantiert zum Problem. Vielleicht nicht nächstes, aber in 3 Jahren?

Leitungen und Elektrik:

In mein Beuteschema fallen vor allem Wohnungen und Häuser die nach der Jahrhundertwende erbaut wurden. Bei diesen Objekten weiß man nie genau wie es um die Elektrik und Leitungen bestellt ist.

Im konkreten Fall wusste der Verkäufer nicht genau Bescheid. Er konnte nur versichern dass alles auf dem aktuellen Stand für die sanierte Wohnung ist. Gut möglich also dass in den alten Wohnungen also noch alte Leitungen und Rohre verbaut sind. Von den Steigleitungen ganz zu schweigen.

In diesen Fällen kann der Gutachter auch nicht in die Wände schauen. In diesem Fall gab es keine sichtbaren Probleme.

Energieausweis:

Lag nicht vor. Das hat mich stutzig gemacht. Allerdings wird das MFH von einer Privatperson gehalten und um den Energieausweis hat sich bisher nie jemand gekümmert. 

Allgemeines Problem:

Von den 4 Wohnungen konnte ich nur eine besichtigen. Das war die Wohnung die gerade frisch renoviert wurde und die Mieterin zum nächsten Monat einzieht. Wie die anderen Wohungen aussehen bleibt also ein Geheimnis. Das muss ich bei meinem Kaufpreisangebot einpreisen.

 

Die Due Diligence aka „Wer nicht liest kann schneller kaufen“

Ein dicker Packen an Unterlagen muss jetzt durchgearbeitet werden. Der Verkäufer hat mir seine Unterlagen kopiert und per Post geschickt. Puuuh.

Ich schaue mir die Mietverträge zuerst an und gleiche die Kaltmieten mit den Zahlen im Expose ab. Die passen in diesem Fall. Sehr nett auch dass der Verkäufer gleich Kontoauszüge mitgeschickt hat. Damit weis ich auch dass alle Mieter rechtzeitig und regelmäßig ihre Miete bezahlen.

Neben den Mietverträgen gibt es auch ein Gutachten einer ehemaligen Zwangsversteigerung Anfang der 2000er Jahre und Rechnungen der Renovierungen.

 

Mein Ergebnis:

Das Haus funktioniert. Ist keine Schönheit. Muss aber auch keine Miss-Wahl gewinnen.

Bei monatlichen Kaltmieten von €1.380 will der Verkäufer €326.000 haben. Das ist eine Bruttomietrendite von 5,1%.

Ganz schön wenig für die Lage in einer Kleinstadt mit 23.000 Einwohnern.

Mein Angebot an den Verkäufer sind also erheblich weniger. Nur €287.500. Das ergibt eine Bruttomietrendite von 5,7%.

Wie rechne ich die Rendite aus?

Lies: Renditeberechnung bei Immobilien? Zuverlässig und Schnell!

 

Nächster Schritt: Financial Engineering

Ich will meine Eigenkapital Rendite weiter steigern. Dazu will ich so wenig Eigenkapital wie möglich einsetzen. Deshalb schlage ich dem Verkäufer vor, dass ich €307.500 bezahle. Dafür übernimmt er die Rechnung für die Grunderwerbsteuer.

Dem Verkäufer fließen also nach Zahlung der Grunderwerbsteuer €287.500 zu.

Riesen-Vorteil für mich: Ich muss nur die Notar- und Grundbuchkosten bezahlen. Insgesamt ca. €6.000.

Heißt – mit nur €6.000 bezahle ich ein Haus dass im Jahr €16.560 Mieteinnahmen erwirtschaftet.

Das ist der ultimative Rendite-Boost. Und wesentlich besser als 115%-Finanzierungen. Das mögen die Banken nicht und belastet den Cashflow nur unnötig.

Das beste daran: Der Verkäufer hat mir bereits signalisiert dass er damit leben kann.

Ich hab sofort einen Notar mit der Erstellung des Kaufvertrags beauftragt.

Von meiner Bank hatte ich parallel schon eine indikative Finanzierungszusage bekommen.

Den ersten Entwurf des Kaufvertrags habe ich schon kommentiert.

Besonders wichtig ist hier darauf zu achten dass bei der Kostenübernahme auch tatsächlich drinsteht dass der Verkäufer die Grunderwerbsteuer trägt.

Ich lasse mir im Kaufvertrag immer zusätzlich bescheinigen dass es zwischen Vermieter und Mieter keine Nebenabreden gab, Miete im Voraus bezahlt wurde, Mietrückstände gibt etc.

Von meiner Seite aus läuft also alles nach Plan.

Bald bin ich Eigentümer meines ersten Mehrfamilienhauses.

Das perfekte MFH für den Einstieg zum lernen.

 

Abwicklung des Mehrfamilienhauses

Halt Stop

Halt Stop

Haaaaalt stop!

Hallo Herr ReichwieRockefeller,

 

leider muss ich Ihnen mitteilen, dass wir uns für einen anderen Kaufinteressenten entschieden haben. Es tut mir persönlich sehr leid, aber am Ende habe ich mich für XXX entschieden, weil ich glaube, dass diese eher mit der konkreten Immobilie umgehen kann, da diese aus meiner Sicht eine Reihe von Problemen birgt, die sich in der Zukunft noch zeigen könnten.

 

Wie Sie vielleicht selbst gesehen haben, ist das Haus wirklich nur teilweise saniert. Teile der Sanierung sind nach meiner Einschätzung durch den Voreigentümer eher unorthodox erfolgt und bergen erhebliche wirtschaftliche Risiken, die ich nicht einschätzen kann. 

 

Sollten Ihnen für den Entwurf der notariellen Vereinbarung Kosten entstanden sein oder noch entstehen, werden wir diese übernehmen.

 

Auch werde ich Sie, sollten Sie hieran noch interessiert sein, vor einer Annoncierung im Netz kontaktieren, falls mein Kollege und ich in den nächsten ein oder zwei Jahren im hiesigen Raum eine weitere Immobilie veräußern.

 

Für Rückfragen stehe ich Ihnen gern zur Verfügung.

Nach der Mail vom Verkäufer hatte ich nur Fragezeichen im Kopf.

Ich hab sofort den Verkäufer angerufen und gefragt was los sein.

Er hat mir dann erklärt, dass er sich für einen anderen Käufer entschieden hat. Dieser hat den gleichen Kaufpreis geboten.

Gut – immerhin habe ich bei der Preisfindung keine Fehler gemacht.

Der andere Käufer kommt allerdings aus der angrenzenden Stadt und wohnt nicht wie ich 3h entfernt.

Der Verkäufer erklärte mir dass er befürchtet dass ich nach dem Kauf auf ihn zurückkommen würde bei Problemen im Haus.

Rechtlich gesehen hätte ich als Käufer keine große Handhabe gehabt natürlich. Der Verkäufer wollte aber nicht „mit schlechtem Gewissen“ an mich verkaufen.

Ein Grund war, dass ich bei der Besichtigung nur eine der vier Wohnungen sehen konnte. Vorallem die Wohnung im Dachgeschoss war ihm ein Dorn im Auge.

Für mich kam die Nachricht natürlich unerwartet, weil ich bereits den Kaufvertragsentwurf zweimal kommentiert hatte und auf einen finalen Kreditvertrag gewartet habe.

 

Was bleibt sonst zum Schluss noch zu sagen?

Ich hab natürlich sofort den Notar und meine Bank gestoppt.

Der Verkäufer war sehr ehrlich zu mir am Telefon. Auch in der Nachricht steht schon dass er angefallene Kosten für die Kaufvertragserstellung übernimmt. Ein sehr feiner Zug von ihm! Sonst wäre ich wahrscheinlich auf ein paar Hundert Euro sitzen geblieben.

Mit einigen Wochen Abstand bin ich im Nachhinein froh, dass es so gekommen ist. Hier hat mich der Verkäufer wahrscheinlich vor einigem Stress und Ärger bewahrt.

Ich bin davon überzeugt, dass ich das Mehrfamilienhaus gut gemanaged hätte. Aber – hätte, hätte, Fahrradkette…

Für mich ist der Traum vom MFH #1 erstmal ausgeträumt. Mein Portfolio wird sich nicht schlagartig vergrößern. Mir gehören weiterhin nur 2 Einheiten. Mit diesen bin ich dafür sehr zufrieden.

 

Was kannst du aus der Story mitnehmen?

  1. Dir gehört die Immobilie erst wenn du beim Notar ein Autogramm gegeben hast. (Genauer solltest du die Kaufpreiszahlung und Eintragung ins Grundbuch abwarten). Egal wie gut es vorher im Prozess läuft, oder wie häufig dir der Makler die Immobilie zusichert. Es zählt wer am Ende im Grundbuch steht.
  2. Immer alles anschauen und kritisch prüfen. Da habe ich wirklich viel zu naiv gearbeitet. Meine Due Diligence war nicht der Rede wert. Ich habe die Unterlagen nicht kritisch genug geprüft. Zusätzlich hätte ich auf einen weiteren Besichtigungstermin drängen sollen. Für den Verkäufer wäre ich eigentlich ein Top-Kandidat gewesen: Stellt wenig Fragen und schaut nicht genau hin. Nur eine Wohnung besichtigen bei 4 Einheiten ist ein No-Go! 
  3. Es gibt auch faire Verkäufer.

 

 

Was denkst du? Hätte ich mir mit meinem ersten Mehrfamilienhaus ins eigene Bein geschossen? Oder ist mir hier ein guter Deal durch die Lappen gegangen?

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2 Gedanken zu „Mein erstes Mehrfamilienhaus?“

  1. Hallo Harald,

    jetzt habe ich mich schon für dich gefreut, aber leider kommt es meist anders als man denkt.

    Ich selbst schaue auch immer wieder nach Mehrfamilienhäusern mit potential. Hätte es da vielleicht eine Möglichkeit gegeben im großen garten zu Bauen?

    Lässt du auch anderes in deine Kaufverträge eintragen wie zum Beispiel Aufteilung von Grundstück und Gebäude?

    Beste Grüße
    Timo

    1. Hi Timo,

      über solche Möglichkeiten habe ich mir bisher nie Gedanken gemacht. Wie prüfst du zB ob man im Garten noch anbauen kann?
      Die Aufteilung auf Grund und Boden nehme ich in den Kaufverträgen immer vor (außer bei meiner ersten Wohnung – da wusste ich das noch nicht). Im Zweifel nimmt das Finanzamt eine für mich schlechtere Aufteilung an.
      Machst du es ebenfalls so?

      Beste Grüße
      Harald

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