Wie hoch sind die laufenden Kosten? (Immobilie) – 💡Praxis-Beispiele

Welche Kosten fallen für eine Wohnung an?

Wie hoch sollte die laufende Instandhaltung sein?

20% der Nettokaltmiete? Oder besser €1,0/m² pro Monat?

Diese Fragen musst du dir bei der Due Diligence deines neuen Objektes stellen. Am besten baust du dir ein Cashflow Model in das du unterschiedliche Zahlen eintragen kannst. 

Im Ergebnis kannst du mit dem Cashflow Model entscheiden ob eine Immobilie ein gutes Investment ist.

Nur damit kannst du gewährleisten, dass du eine rationale Entscheidung triffst. 

Eine Antwort darauf ist jedoch nicht ganz einfach. Oft werden unterschiedliche Ansätze gepredigt.

Mit welchen Kosten rechnen eigentlich die Profis?

Ich schaue mir im folgenden Beitrag an, mit welchen Kosten andere Immobilieninvestoren rechnen und welche Kosten ein professioneller Gutachter bei einem großen Wohnportfolio mit hunderten Einheiten ansetzt.

Welche laufenden Kosten fallen an?

Kosten sind der Erzfeind jedes Unternehmens.

Oberstes Ziel ist es daher, die Kosten niedrig zu halten. Damit bleibt von den Mieteinnahmen mehr übrig.

Wie immer gilt:

Umsatz – Kosten = Gewinn

Immobilieninvestoren und Kapitalanleger machen Umsatz mit der Kaltmiete und den gezahlten Nebenkosten ihrer Mieter.

Wie sieht genau die Kostenseite aus?

Als Vermieter kommen 2 Kostenblöcke auf dich zu:

  • umlegbare Nebenkosten: 
  • nicht umlegbare Nebenkosten

 

Die umlegbaren Nebenkosten kannst du direkt weiter an den Mieter leiten. Davon gibt es eine ganze Reihe. Hier werden die gängigsten aufgelistet.

Beispiel für umlegbare Nebenkosten
Beispiel für umlegbare Nebenkosten

Bei meiner Wohnung sind diese angefallen:

Die nicht-umlegbaren Nebenkosten musst du als Vermieter tragen.

Typischerweise sind das:

  • Kosten für die Verwaltung
  • Instandhaltungskosten
Beispiel für nicht-umlegbare Nebenkosten
Beispiel für nicht-umlegbare Nebenkosten

 

Bei meiner Wohnung sieht es so aus:

Zusätzlich muss ich bei einer Eigentumswohnung noch in die Instandhaltungsrücklage einzahlen. Das sind also ebenfalls Kosten für mich (und dich).

Insgesamt sind für mich also die nicht-umlegbaren Nebenkosten und die Instandhaltungsrücklage relevante Kosten. Zusammen spricht man dann vom Hausgeld.

In meinem Cashflow Model muss ich diese also berücksichtigen

 

Wie reflektiere ich die Kosten im Cashflow Model?

Mein Cashflow Model soll so einfach wie möglich zu bedienen sein. Allerdings muss es auch alle nötigen Funktionen abbilden. 

Die Kosten bilde ich pauschal ab. Das heißt mit einem Prozentsatz der Kaltmiete. 

20% pauschal als Kosten im Cashflow Model
20% pauschal als Kosten im Cashflow Model

Als Ausgangswert verwende ich 20% der Kaltmiete.

Allerding frage ich mich, ob meine Annahme nicht zu „einfach“ ist. Sollte ich die Kosten detailierter darstellen?

Dazu analysiere ich andere Blogger.

Vermietertagebuch

Alexander Raue betreibt das Vermietertagebuch. Von ihm kann man viel abschauen. Er hat innerhalb von 4 Jahren über 50 Einheiten gekauft.

Was mir besonders gut gefällt ist, dass er transparent über die Probleme und seine Lösungen schreibt. 

Durch ihn habe ich zum Beispiel den Gutachterservice von Ronny Fieber kennengelernt und häufig benutzt.

Alexander Raue bietet ein kostenloses Cashflow Tool an, dass du hier runterladen kannst

So sieht es aus. Die Zahlen habe ich eingetragen:

Vermietertagebuch Cashflow Model
Vermietertagebuch Cashflow Model

Alex analysiert die Kosten genauer als ich. Er verwendet 3 unterschiedliche Positionen dafür:

„Hausgeld nicht umlegbar“:

Im Kästchen „Finanzzahlen“ gibt es die Position „Hausgeld nicht umlegbar“. Das entspricht den nicht-umlegbaren Nebenkosten (Kosten der Verwaltung, Instandhaltungskosten, sowie Einzahlung in die Instandhaltungsrücklage).

Im Beispiel verwende ich €1.200 pro Jahr. Das entspricht 20% der Kaltmiete.

„Rücklage pro qm pro Jahr“

Die Position steht links im Kästen „Parameter“. Neben der Einzahlung in die Instandhaltungsrücklage der Verwaltung, berechnet Alex eine eigene private Rücklage – zum Beispiel wenn eine Renovierung ansteht.

Im Beispiel verwende ich €10 pro m² pro Jahr. Das entspricht €0,83 pro m² pro Monat. 

Leerstand in %:

Der Leerstand steht ebenfalls im Kästchen „Parameter“. Alex investiert vor allem in mittleren bis schwächeren Lagen in/um Leipzig und Chemnitz. Er weiß, dass es dort Leerstand geben kann. Daher trägt er hier die durchschnittliche Leerstandsquote als Prozentsatz der Kaltmiete ein.

Im Beispiel verwende ich 5% Leerstand. Das bedeutet, dass im Schnitt alle 2 Jahre die Wohnung für einen Monat leersteht (genauer wären 4,2%, oder 1/24).

 

Immocashflow

Paul von Immocashflow besitzt auch bereits über 20 Einheiten und hat sich erst vor kurzem selbständig im Fix & Flip bereich gemacht.

Sein kostenloses Cashflow Tool kann man sich hier runterladen.

So sieht es aus:

Immocashflow Cashflow Model
Immocashflow Cashflow Model

Die Kosten analysiert Paul ebenfalls mit den gleichen 3 Positionen wie Alex:

  • „Nicht umlegbare NBK“
  • „Rücklage Instandhaltung je qm“
  • „Rücklage Mietausfall“

 

Zwischenfazit:

Sowohl Alex Raue vom Vermietertagebuch, als auch Paul von Immocashflow berücksichtigen 3 Kostenpositionen. Zwei davon sind „Reserve“ – die eigene Instandhaltungsrücklage und der Mietausfall – d.h. diese Kosten sind erstmal nicht Cashflow-wirksam.

 

Wie machen es professionelle Investoren?

In meiner Vergangenheit habe ich bei der Finanzierung ganzer Wohnportfolios mitgearbeitet. Diese werden von professionellen Investoren und Investment Managern gehandelt. 

Während dem Kaufprozess wird auch immer ein Marktwertgutachten angefertigt um den Kaufpreis zu validieren. Diese werden von großen Immobilienunternehmen wie zum Beispiel JLL, Savills, Colliers, Cushman & Wakefield, oder NAI apollo verfasst 

 

Wie sehen solche Portfolien aus?

Es handelt sich dabei oft um Portfolien mit hunderten Wohneinheiten und Kaufpreisen von €200 Mio. und mehr.

Anbei ein Auszug aus dem Researchbericht von NAI apollo über den Transaktionsmarkt Wohnportfolios Deutschland Q1 2020:

Wohnportfolio Transaktionen_Auszug NAI apollo Portfoliotransaktionen Wohnen Q1 2020
Wohnportfolio Transaktionen_Auszug NAI apollo Portfoliotransaktionen Wohnen Q1 2020

 

Wie erfolgt die Bewertung?

Der Marktwert wird auf Basis eines Cashflow Models errechnet

Parameter die den Wert einer Immobilie positiv oder negativ beeinflussen müssen dabei in die Bewertung mit einfließen. Das sind unter anderem:

  • Marktmiete: Welche Miete kann für die Wohnung derzeit am Markt erzielt werden?
  • Besonderheiten der Immobilie: Wertbeeinflussende Faktoren sind z.B. Aufzüge, Zentralheizung, Klimaanlagen etc.
  • Zustand des Bauwerks: Liegen besondere Verhältnisse vor, wie z.B. Hausschwamm, oder wurden schädliche Baustoffe verbaut?
  • Umweltaspekte: Ist das Grundstück verunreinigt? Dies könnte durch die vorherige Nutzung einer Industrieanlage passieren
  • Rechte & Belastungen: Stehen im Grundbuch Belastungen die wertmindernd sind? Darunter können z.B. Wegerechte, Nutzungseinschränkungen etc fallen.

 

Daneben gibt es auch Notar- und Gerichtskosten, Kosten für Makler und Grunderwerbsteuer. Diese fallen einmalig an. 

 

Welche Kosten werden für den laufenden Betrieb angenommen?

Das Bewertungsmodell der Gutachter geht um einiges detailierter auf die Kosten der Bewirtschaftung ein.

Folgende Kosten werden berücksichtigt:

  • Verwaltungskosten: Institutionelle Investoren kümmern sich selten selbst um das Asset Management. Sie greifen auch auf Verwalter auf Objektebene zurück. Interessant dabei ist, dass die Kosten vergleichbar mit denen von mir sind. Pro Wohneinheit werden Kosten zwischen €200-€350 pro Jahr angenommen. Das entspricht €16,7 – €29,3 pro Monat. 
  • Instandhaltung: Eine gängige Annahme sind hier Kosten zwischen €8,0/m² und €12,0/m² pro Jahr. Je schwächer das Portfolio ist, desto höher wird die Instandhaltung angesetzt. Pro Monat sind das zwischen €0,66/m² und €1,00/m².
  • Tenant Improvements: Darunter versteht man Renovierungen bei Mieterwechseln. Vermutlich wirst du diese Kosten bisher nicht explizit berücksichtigen. In einem großen Portfolio finden allerdings ständig Mieterwechsel statt und Wohnungen werden laufend renoviert. Der Kostentreiber hier sind neben dem Renovierungsstandard auch wie lange die Einheit wiedervermietet wird. Je länger die Mieter in der Wohnung leben, desto seltener fallen Kosten für Tenant Improvements an. Diese Kosten werden oft wie folgt angesetzt: Entweder als fixe Kosten, z.B. zwischen €25/m² und €80/m². Oder als Vielfaches der Kaltmiete. Häufig werden Kosten in Höhe von 3 Nettokaltmieten angesetzt
  • Leerstandskosten: Auch bei Leerstand fallen laufende Kosten an wie zum Beispiel Grundsteuer, Heizkosten, Kosten für Grünpflege usw. Annahmen variieren hier stark. Häufig sieht man rund €25/m² pro Jahr
  • Struktureller Leestand: Dabei handelt es sich dauerhaften Leerstand. Leerstand der durch Mieterwechsel bedingt ist, zählt hier nicht dazu. Am einfachsten wird hier die jeweilige Leerstandsrate der Stadt verwendet. Je nach Qualität des Standorts kann man diesen auf zwischen 1% (z.B. für München) und 10% (z.B. für Standorte in strukturschwachen Regionen) der Nettokaltmiete ansetzen.
  • Wiedervermietungsdauer: Wie schnell wird eine leerstehende Wohnung wieder vermietet? Gängige Annahmen sind hier zwischen 3 und 9 Monate.
  • Kosten der Wiedervermietung: Darunter fallen vor allem die Maklerkosten die für eine Neuvermietung anfallen. Oft werden hier zwischen einer und zwei Monatsmieten berechnet. 

 

Hast du auch alle Kosten in deinem Cashflow Model abgebildet?

Wahrscheinlich nicht, oder? Ich auch nicht. 

Der Grund dafür ist, dass ich keine genaue Marktwertermittlung mache. Und diese nicht vor einem Kunden verteidigen muss. 

(Aus eigener Erfahrung kann ich sagen, dass die Annahmen der Gutachter von Kunden und Banken nicht nur hingenommen, sondern kritisch hinterfragt werden. Auf beiden Seiten sitzen Profis, mit tiefer Marktkenntniss und oft kommt es hierbei zu hitzigen Diskussionen.)

 

Ergebnis 

Ein Blick auf die Auswertung eines professionellen Bewertungsgutachten zeigt, dass die nicht umlegbaren Nebenkosten bei rund 25% bis 30% der Nettokaltmiete liegen. 

Zusätzlich kommen weitere Kosten für die Wiedervermietung und Maklerkosten hinzu. Damit verbleiben von der Nettokaltmiete nur noch rund 50% bis 60%. Von diesem Cashflow muss dann die Finanzierung getragen werden. 

Wenn ich auf meine Rechnung schaue, dann verbleibt für die Finanzierung noch 80% des Cashflows. Wesentlich mehr also.

Allerdings überrascht mich das Ergebnis nicht. 

Der Grund dafür liegt in der Qualität des Portfolios. Gute Renditen werden mit schwächeren Portfolien verdient. Hier besteht Wertsteigerungspotenzial. Zum Beispiel mit Aufvermietung bei Leerstand. Oder durch Steigerung der Ist-Miete auf die Markt-Miete.

Welche Schwächen hat mein Cashflow Model?

In meinem Cashflow Model berücksichtige ich nur die nicht-umlegbaren Nebenkosten. Ich gehe nicht auf sonstige Kosten, die mit Mieterwechsel, Renovierung und Leerstand zusammenhängen ein.

Bei der Prüfung einer Wohnung prüfe ich individuell natürlich ob diese Kosten zeitnah anfallen.

Zusätzlich überlege ich mir ob ich in die nächste Version eine allgemeine Kostenposition mit aufnehme. Diese kann für Renovierung, Leerstand, oder sonstige Kosten angesetzt werden.

Sollten die Kosten direkt zu Beginn des Investments anfallen kann ich diese mitfinanzieren. Ich gehe jedoch davon aus dass die Kosten erst nach ein paar Jahren anfallen und ich diese aus Eigenkapital bezahlen muss. Das reduziert die Rendite.

Warum ich den Cashflow einer Immobilie für unwichtig halte und du besser auf die Rendite schauen solltest kannst du hier lesen:

Lies: Warum Cashflow bei einer Immobilie unwichtig ist 💸💰

Ersten Kommentar schreiben

Antworten

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht.


*