Wie du mit dem „Tom-und-Jerry-Prinzip“ deine Rendite für Immobilien bestimmst🐭

Willst du lieber Tom oder Jerry sein?

Kater oder Maus?

Kater Tom hat immer versucht die Maus Jerry zu fangen. Ihm gelang es nur nie. Jerry hat immer die Oberhand behalten.

 

Wie er das gemacht hat fragst du dich?

Er war einfach eine clevere Maus!

Jerry ging viele Risiken ein und entkam oft nur knapp den Fängen von Tom.

Sei wie Jerry. Clever aber nicht zu übermütig. Immer mit Bedacht.

Das Prinzip lässt sich auf die Berechnung deiner Immobilien-Rendite übertragen.

Clevere Mäuse wie Jerry können ihre Immobilien-Rendite erhöhen.

Toms hingegen investieren in Immobilien mit (zu) niedrigen Renditen.

 

Aber welche Rendite musst du mit deinem Immobilien Investment mindestens erzielen?

Darum geht es in diesem Beitrag.

Und nicht vergessen: Sei wie Jerry!

Meine Investitionen

Ich investiere in ETFs, besitze 2 vermietete Wohnungen und investiere in P2P-Kredite.

Wenn du wissen willst, wie ich mein 6-stelliges Depot aufgebaut habe, dann lies hier:

Lies: Die „Bud Spencer“-Methode – Wie ich mein 6-stelliges Portfolio aufgebaut habe💸✅

Hier kommst du zu meinen beiden Kapitalanlagen:

Lies: Meine erste Immobilie (ETW #1)🚀

Lies: Für eine handvoll Dollar🤠 – meine ETW Nr. 2🚀

Wenn du ebenfalls in Immobilien und Wohnungen investierst, dann musst du dich fragen welche Rendite erzielt werden sollte.

Sollte die Rendite bei Wohnungen höher, niedriger oder gleich hoch wie für dein Depot sein?

 

Bevor wir zu Speck und Käse kommen

Am Anfang machst du dir Gedanken über deine Asset Allocation. Das heißt welchen Anteil du in welche Asset Klasse investieren sollst. Zum Beispiel 50% in Cash, 50% in Aktien.

In einem weiteren Schritt machen wir uns über das Risikoprofil der jeweiligen Asset Klasse Gedanken.

Ich „besitze“ 4 Asset Klassen:

  • Cash
  • Aktiendepot
  • Immobilien
  • Mintos

 

Hand aufs Herz: Welche Rendite erwarte ich für welche Asset Klasse?

Dazu muss die historische Wertentwicklung und wie stark die Kurse geschwankt haben analysiert werden. 

In der Regel genügt aber das Bauchgefühl.

Es geht los mit Cash:

 

Cash

Meine Cash-Position besteht aus meinen Girokonten. Der Großteil davon ist mein Gehaltskonto bei der DKB Bank.

Zusammen mit dem Girokonto gibt es bei der DKB Bank auch eine Kreditkarte. Als ich das Konto vor rund 10 Jahren eröffnet habe, gab es damals 2,4% p.a. Zinsen auf das Guthaben.

Mittlerweile ist der Zins bei 0,01% p.a. und zur Vereinfachung sagen wir dass er einfach 0% p.a. beträgt.

Zahle ich heute €5.000 auf mein Konto ein, dann stehen in einem Jahr immer noch €5.000 auf dem Konto.

Wir halten fest: Die Rendite beträgt 0% p.a.

Wie sieht das Risikoprofil aus?

In der Bundesrepublik Deutschland gilt die Einlagensicherung bis €100.000. Das bedeutet, die BRD schützt mich vor dem Verlust meines Geldes bis zu einer Höhe von €100.000, sollte es zu einer Bankenkrise kommen. Dafür reicht es aus dass mein Konto bei einer Bank liegt, die der Einlagensicherung der BRD unterliegt (das ist der Fall bei allen mir bekannten deutschen Bankinstituten).

Interessant übrigens, dass die Grenze von €100.000 erst seit dem 31. Dezember 2010 gilt. Davor lag sie noch wesentlich tiefer bei nur €20.000.

In einem nächsten (theoretischen) Schritt könnte man noch das Gedankenexperiment anstellen und sich die Frage stellen, wie sicher das Kreditausfallrisiko der BRD ist. Die BRD besitzt das höchste Investment-Grade Rating („AAA“) und gilt damit als sicher. 

Messe ich das Risiko daran, wie sehr der Wert meines Girokontos schwankt, dann ist dieser Wert bei Null. Der Wert meines €5.000 Girokontos bleibt unverändert bei €5.000.

Im Ergebnis ist meine Cash-Position risikolos. Dafür ist die Rendite aber auch 0%.

Kommen wir zum Aktiendepot…

 

Aktien-Depot

Hier kommt es nun darauf an, nach welcher Strategie investiert wird.

Betreibst du Stock Picking? Bist du Value-, oder Growth-Investor? Oder investierst du in den gesamten Aktienmarkt?

Die Differenzierung ist wichtig um Äpfel nicht mit Birnen zu vergleichen. 

Es gilt das Grundgesetz:

Höhere Rendite = höheres Risiko

Die Rendite bei Aktien setzt sich zusammen aus:

  • Dividenden und
  • Kursgewinnen.

Ich investiere in den MSCI World und den MSCI Emerging Markets und investiere damit in den gesamten Aktienmarkt.

Um annähernd zu ermitteln welche Rendite damit erzielt werden kann, weiche ich auf den breiten S&P500 Index aus. Dieser hat zwischen 1957 bis 2018 durchschnittlich 8% p.a. Rendite erzielt (Quelle). 

Um etwas konservativer zu sein, gehe ich von einer durchschnittlichen Rendite von 7% p.a. aus.

 

Wie sieht es mit dem Risiko aus?

Das Risiko meines ETF-Depots erkenne ich an den täglichen Schwankungen. Je stärker diese schwanken, desto höher ist auch mein Risiko. Schwankungen bis zu 2% des Portfoliowertes können täglich vorkommen.

Im Ergebnis ist mein ETF-Depot wesentlich riskanter als mein Cash. Dafür erwarte ich dort auch eine Rendite von 7% p.a.

 

Mintos

In einem früheren Artikel habe ich bereits geschrieben, dass ich rund 10% Rendite p.a. damit erziele.

Das erwarte ich auch mindestens. Daher habe ich die Einstellungen bei Mintos so vorgenommen dass nur in Kredite ab 10% Zinsen investiert werden darf.

Welche Einstellungen das genau sind kannst du hier nachlesen:

Lies: Meine Mintos Einstellungen für 10,8% Rendite

Die Rendite bei Mintos setzt sich etwas anders zusammen als bei Aktien, da hier nur Zinszahlungen zu erwarten sind.

Daher berechne ich die Rendite mit dem internen Zinsfuß.

Mit der höheren Rendite, geht auch ein höheres Risiko einher.

Da sich mein Portfoliowert allerdings nicht täglich ändert, bzw. durch die Zinszahlungen nur nach oben geht, ist das Risiko „nicht sichtbar“ wie zum Beispiel bei meinem ETF-Depot in dem der Marktwert täglich schwankt.

Allerdings gibt es bei Mintos immer wieder Nachrichten über ausfallende Kreditanbahner, oder nicht zurückgezahlte Kredite trotz Rückkaufgarantie. Völlig offen ist auch, wie liquide Mintos wirklich ist, ob und wie hoch die Abschläge beim Verkauf sein werden usw.

Das heißt, erst wenn ich tatsächlich Geld auszahlen möchte werde ich sehen, ob ich auch den Wert meines gesamten Depots erhalte. Es ist gut möglich, dass in der Zwischenzeit einige Kredite ausfallen, oder Kreditanbahner pleite gehen und ich damit nur noch Teile meines ursprünglichen Depots bekomme.

Im Ergebnis liegt die derzeitige und zu erwartende Rendite von rund 10% p.a. über der zu erwartenden Rendite meines ETF-Depots von 7% p.a.

Daher ist auch das Risiko bei Mintos deutlich höher als bei meinem ETF-Depot.

 

Wie hoch muss die Rendite meiner Wohnungen sein?

Nehme ich als Ausgangslage mein ETF-Depot, dann erwarte ich 7% p.a. Rendite bei einem Zeitaufwand von nahezu 0 Stunden. Ich investiere alle 2 Monate in meine beiden ETFs. Das dauert 10 Minuten – und ist daher zu vernachlässigen.

Daran müssen sich also meine Investments in Wohnungen messen.

Bei den Immobilien hingegen wende ich viel Zeit auf. Allein für die Suche gehen viele Stunden drauf. Habe ich eine passende Wohnung gefunden, müssen die Unterlagen geprüft werden, man organisiert eine Finanzierung und muss zum Notar. Und als Vermieter geht Zeit für die Organisation von Reparaturen, oder die Nebenkostenabrechnung drauf.

Trotz dass bei meinen beiden Immobilien im Bestand alles bisher sehr ruhig verläuft, sind Immobilieninvestments also wesentlich aufwendiger als mein ETF-Depot.

Daher muss die Rendite für eine neue Wohnung zwingend >7% p.a. betragen. Tut sie das nicht, sollte ich das Geld besser in mein ETF-Depot stecken.

Die Rendite bei Immobilien ist etwas komplexer zu berechnen. Das ist auch ein Grund warum es dazu wenig, gute historische Zahlen gibt. Sie besteht aus:

  • Wertsteigerung der Immobilie plus
  • Mieteinnahmen nach Abzug aller Kosten

 

Ich benötige also mehr Rendite als bei meinem ETF-Depot.

Insgesamt kann ich das Risiko und die Rendite meiner 4 Asset Klassen so zusammenfassen:

Risiko & Rendite meiner Asset Klassen
Risiko & Rendite meiner Asset Klassen

 

Die „Tom-und-Jerry“ Methode zur Renditesteigerung meiner Immobilien-Investments 

Meine Rendite könnte ich ganz einfach erhöhen. Zum Beispiel:

  • Ich kaufe in riskanteren Lagen. Bisher investiere ich in einer B/C-Stadt. Mein nächstes Investment könnte zum Beispiel in einer D-Stadt liegen.
  • Oder ich könnte an meinem Standort mich immer weiter vom Stadtzentrum entfernen.
  • Oder ich könnte an eine WG vermieteten.

 

Dadurch steigere ich zwar meine Rendite, aber vor allem erhöhe ich das Wiedervermietungsrisiko. Je schwächer die Lage ist, desto schwieriger wird die Suche nach Mietern. Die Miete entscheidet allerdings signifikant über den Wert meiner Immobilie. Gute Mieter (=hohe Mieten) sind daher entscheidend für einen stabilen, hohen Marktwert meiner Immobilien.

Möchte ich nicht in periphären Lagen investieren, muss ich mir etwas anderes überlegen…

 

Ich kann meine Rendite aber auch anders erhöhen:

Die letzten Endes für mich relevante Rendite ist die Eigenkapital-Rendite. Je weniger Eigenkapital ich bei meinen Investments ansetze, desto höher wird sie. Dafür muss ich einen höheren Verschuldungsgrad in Kauf nehmen. Ich verlagere also mein Risiko von der Wiedervermietung auf den Verschuldungsgrad.

Konkret könnte das wie folgt aussehen:

Anstatt die Ankaufsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar- und Maklerkosten) selbst zu bezahlen, versuche ich diese (oder Teile davon) auf den Verkäufer umzulegen. Dafür würde ich auch einen höheren Kaufpreis bezahlen.

Bei der Bank nehme ich dann einen Kredit in Höhe des Kaufpreises auf.

Damit steigere ich die Eigenkapitalrendite, ohne eine klassische „110%-Finanzierung“ in Anspruch zu nehmen. 110%-Finanzierungen bieten nicht alle Banken an. Falls sie es doch tun, macht sich das in einem deutlichen Zinsaufschlag bemerkbar.

Im Optimalfall ist dann kein Eigenkapital in der Finanzierungsstruktur und die EK-Rendite geht gegen unendlich.

 

Wo ist der Haken an der Sache?

Das Risiko geht von der Wiedervermietung auf meinen Verschuldungsgrad über.

Das ist für mich aber akzeptabel. Warum?

2 Gründe sprechen dafür:

  1. Ich bin keine Ankaufs-Maschine die im Wochentakt neue Immobilien erwirbt. Meine Verschuldung steigt also nicht sprunghaft jede Woche überdurchschnittlich nach oben, sondern nur gemächlich über die Jahre. Gedämpft wird der Effekt durch meine beiden Wohnungen im Bestand, die ich laufend tilge. Damit sieht die Bank dass ich meinen Kapitaldienst gut bedienen kann. Somit kann ich mir bei einer neuen Wohnung einen höheren Leverage „leisten“.
  2. Zum anderen habe ich eine sehr gute Bonität. Ich beziehe ein gutes Gehalt, habe keine Konsumschulden und einen ordentlichen Cash-Puffer auf dem Konto. Auch ungeplante Reparaturen oder Sonderumlagen könnte ich aus Eigenkapital stemmen.

 

Wie sehen die Zahlen dabei aus?

Zum Vergleich schaue ich mir eine Immobilie mit einem Marktwert von €100.000 an.

Bei einer typischen 100%-Finanzierung passiert folgendes:

  • Ich kaufe die Immobilie mit dem Marktwert von €100.000 für diesen Preis an
  • Die Ankaufsnebenkosten betragen 10% des Kaufpreises (=€10.000)
  • Ich finanziere den Ankauf mit einer 100%-Finanzierung (=€100.000 Kredit)
  • Nach 10 Jahren wird die Immobilie zum Marktwert wieder verkauft (=€100.000)
  • Ebenso muss ich die Restschuld meines Kredites tilgen (=€80.000)
  • Über die 10 Jahre erziele ich einen jährlichen Cashflow nach Kosten und Kapitaldienst von €1.000

 

So sieht der Cashflow der Immobilie aus:

Typische 100% Finanzierung
Typische 100% Finanzierung

Für das Szenario benötige ich €10.000 Eigenkapital. Meine Eigenkapital-Rendite liegt bei 14,9%. Der LTV (Loan to Value) beträgt 100%.

Wie verändert sich die Eigenkapital-Rendite wenn ich Ankaufsnebenkosten auf den Verkäufer umlege?

  • Ich kaufe die Immobilie mit Marktwert von €100.000. Da der Verkäufer einen Teil der Ankaufsnebenkosten bezahlt, bekommt er von mir einen höheren Kaufpreis (=€108.000)
  • Ich finanziere den Kaufpreis wieder mit einer 100%-Finanzierung, bekomme somit €108.000. Beachten: hier erhöht sich mein Verschuldungsgrad im Vergleich zur typischen 100%-Finanzierung
  • Nach 10 Jahren verkaufe ich die Immobilie wieder zum Marktwert von €100.000
  • Über die 10 Jahre erziele ich einen etwas geringeren Cashflow von nur €700 pro Jahr. Durch den höheren Kredit muss ich auch einen höheren Kapitaldienst bezahlen. Daher bleibt mir auch weniger Cashflow pro Jahr.

 

So sieht der Cashflow der Immobilie aus, wenn ich einen Teil der Ankaufsnebenkosten auf den Verkäufer umlege:

Cashflow wenn die Ankaufsnebenkosten umgelegt werden
Cashflow wenn die Ankaufsnebenkosten umgelegt werden

Für das Szenario benötige ich nur €2.160 Eigenkapital. Meine Eigenkapital-Rendite steigert sich auf 40%!

Diesen Rendite-Boost erkaufe ich mir mit einem erhöhten Risiko. Mein Verschuldungsgrad steigt an. Der LTV beträgt nun 108%!

 

Risiko ist nicht gleich Risiko?

Das ursprüngliche Wiedervermietungsrisiko wirkt durch externe Faktoren auf mich als Vermieter ein. Diese Faktoren sind:

  • periphäre Lage meines Investments
  • wenig Nachfrage nach der Lage
  • bonitätsschwächere Mieter 
  • etc.

 

Mit der „Tom-und-Jerry-Methode“ können Risiken ausgetauscht werden. In diesem Fall wechselt die clevere Maus Jerry das Wiedervermietungsrisiko gegen den Verschuldungsgrad aus.

Der Vorteil des Verschuldungsgrads ist, dass nur interne (=vom Vermieter steuerbare) Faktoren einwirken:

  • Der Verschuldungsgrad kann selbst bestimmt werden
  • Durch Sondertilgungsoptionen kann das Risiko gedämpft werden
  • Ich bin selbst für meine Bonität verantwortlich. 

 

10%+ für meine Immobilien Investments

Über die Zeit habe ich ein gutes Gespür für meinen Investitionsstandort bekommen. Ich achte darauf, dass bei neuen Investments die Eigenkapitalrendite mindestens 10% p.a. vor Steuern beträgt. Diese Zielgröße benötige ich in jedem Fall, sonst sollte ich mein Geld lieber in mein ETF-Depot investieren.

Um auch die Opportunitätskosten (Zeit) wiederzuspiegeln, sollte im Optimalfall die Rendite bei 15%+ liegen.

 

Welche Rendite muss eine Immobilie für dich abwerfen, damit du investierst und nicht z.B. Aktien kaufst?

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