Verwalter der Bank – meine 3. Immobilie💰🏡

Noch im Herbst 2020 habe ich meine dritte Immobilie erworben. Die Kaufpreiszahlung fand allerdings erst vor ein paar Tagen statt. Damit bin ich ab Februar Vermieter einer weiteren Wohnung.

Mit dieser Wohnung bin ich auch ein weiterer Verwalter meiner Bank geworden.

Wieso und warum erkläre ich in diesem Beitrag.

Altes Jahr – Neue Wohnung?

Ich freue mich natürlich, dass ich mein Ziel für 2020 eine Wohnung zu erwerben noch erfüllen konnte. Bereits im Herbst fand der Notartermin statt und die Transaktion konnte gesigned werden.

Wie es bei Immobilien üblich ist, fällt „signing & closing“ nicht auf den gleichen Tag. Bis die Auflassungsvormerkung und die Grundschuld im Grundbuch stehen sind über 3 Monate vergangen. Die Grundbuchämter sind permanent überlastet und Corona, Weihnachten und sonstige Feiertage zun ihr übriges dazu.

Bin ich meinen Investitionskriterien treu geblieben?

Um die Spannung vorweg zu nehmen, gehe ich gleich auf die Frage ein, ob ich meinen Investitionskriterien treu geblieben bin.

Ich habe zwar kein festes Set an Kriterien, orientiere mich allerdings grob an folgendem:

Das Kriterium ist für mich mittlerweile das unwichtigste geworden. Auch nicht vermietete Wohnungen würde ich bei passenden Voraussetzungen ankaufen. Zusätzlich habe ich bereits in 2020 mehrere Mehrfamilienhäuser besichtigt. Eines hätte ich sogar fast angekauft, wenn sich der Verkäufer nicht kurz vor Unterzeichnung noch umentschieden hätte.

Lies: Mein erstes Mehrfamilienhaus?

Für Anfänger rate ich allerdings zu einer bereits vermieteten Wohnung.

  • Bruttomieterendite von mindestens 4,5%

Ein wackliges Kriterium, das stark von Lage und Qualität der Wohnung abhängig ist. Im Internet wird häufig auf mindestens 6% Bruttomietrendite geachtet um nach laufenden Kosten, Zinsen und Tilgung noch etwas Cashflow übrig zu haben.

  • IRR von mindestens 10%

Eine Kennzahl, die die Rendite über einen Zeitraum berechnet. Kein Immobilien-Blogger oder Youtuber wendet sie. Dabei ist sie die einzige Zahl, die etwas über die eigene tatsächliche Rendite aussagt.

Alle 3 Kriterien sind bei meiner Wohnung erfüllt.

Lage / Ausstattung / Vermietung: Die Wohnung

Meine ersten beiden Wohnungen liegen beide in der Stadt.

Lies: Meine erste Immobilie (ETW #1)🚀

Lies: Für eine handvoll Dollar🤠 – meine ETW Nr. 2🚀

Jetzt habe ich das erste Mal in einem Vorort zugeschlagen. Dort befindet sich ein Neubaugebiet der 2000er, das gut funktioniert und von den Bürgern angenommen ist. Das Gebiet ist mit Mehrfamilienhäusern, sowie Reihen- und freistehenden Häusern durchzogen.

Die Anlage macht einen sehr gepflegten Eindruck und wird vor allem von Familien und älteren Menschen bewohnt.

Der Zugang in die Stadt erfolgt über eine Bushaltetstelle. Das ist nicht ganz optimal und war auch ein Grund warum ich anfangs bei der Mikrolage etwas gezögert habe. Möchte ein Mieter mehr Flexibilität, ist er auf ein Auto angewiesen.

Meine Wohnung im 1. OG besitzt 2 Zimmer und ist 58m² groß. Die Grundrisse sind praktikabel gehalten. Zusätzlich gibt einen kleinen Balkon und einen Stellplatz vor dem Haus.

Derzeit ist die Wohnung für eine Kaltmiete von €368 pro Monat vermietet. Das entspricht €6,6/m² und liegt gut im Markt. In 2019 hat der damalige Eigentümer bereits eine Mieterhöhung vorgenommen. Zusätzlich ist noch der Stellplatz mit €25 pro Monat vermietet.

Gemietet wird die Wohnung von einem jungen Paar, die sich die Wohnung nett eingerichtet haben und einen sehr soliden und sympathischen Eindruck hinterlassen haben. Ich hoffe dass ich wenig Probleme mit ihnen haben werde. Das wird allerdings erst die Zeit zeigen.

Die Eigentümergemeinschaft besteht aus über 100 Einheiten. Damit sollte eine professionelle und leistungsstarke Hausverwaltung gewährleistet sein. Der Nachteil ist, dass ich dort bei Fragen etwas länger auf Antworten warten muss. Durch die Größe der Hausverwaltung sollte sie jedoch viele Handwerkerkontakte haben und gute Qualität abliefern können. Ob ich mit meiner Einschätzung richtig liege wird auch hier die Zeit zeigen.

Wie lief der Kauf ab?

Der Kaufprozess wurde über eine Maklerin organisiert, der ich nach Besichtigung mein Angebots abgegeben habe.

Bei dieser Immobilie habe ich in München beim Notar unterzeichnet und die Verkäuferseite hat den Vertrag nachgenehmigt. Das hat etwas Zeit in Anspruch genommen, da ein Teil der Verkäufer in der Türkei lebt und dort ins deutsche Konsulat dafür musste.

Bei meinem Kaufpreisangebot war dieses mal mein Ziel möglichst viel der Ankaufsnebenkosten vom Verkäufer bezahlen zu lassen. Sowohl die Maklerkosten, als auch die Grunderwerbsteuer wurde von ihm übernommen. Ich musste also lediglich die Notar- und Grundbuchkosten bezahlen.

Der große Vorteil für mich ist, dass dadurch meine Eigenkapitalbelastung erheblich niedriger ist und somit meine Rendite steigt.

Das Vorgehen rate ich allerdings nur denjenigen, die über sehr gute Bonität verfügen und sich des Risikos bewusst sind. Drei Gründe warum ich es trotzdem machen:

  • Da ich keine Deal-Maschine bin und bisher nur 1 Immobilie pro Jahr erworben habe, laufe ich hier wenig Gefahr „über-levered“ zu sein.
  • Meine Immobilienkäufe bewegen sich bei Kaufpreisen bis zu €110.000. Die Beträge sind also überschaubar.
  • Ich schätze meine Bonität durch mein Einkommen als überdurchschnittlich ein.

Zahlen, Daten, Fakten meiner Immobilie

Hier seht ihr Ausschnitte aus meinem Cashflow Model.

Zuerst die Daten meiner Immobilie

Zahlen, Daten, Fakten meiner 3. Immobilie
Zahlen, Daten, Fakten meiner 3. Immobilie

Aus den Inputs, ergeben sich die folgenden Ergebnisse:

  • Ich erziele eine Bruttomietrendite von 4,9%
  • Mein IRR nach Steuern beträgt 18,4%
Renditeberechnung
Renditeberechnung

Hier seht ihr wie sich der IRR berechnet:

Cashflow und IRR meiner Immobilie
Cashflow und IRR meiner Immobilie

Wenn du an meinem Cashflow-Model interessiert bist, schreibe mir gerne einen Kommentar oder eine Mail, dann schicke ich es dir zu.

Disclaimer: Für meine Cashflow-Projektion nehme ich keine Capex-, oder Wiedervermietungskosten an. Bei einer Laufzeit von 10 Jahren ist das unrealistisch. Ungeplante Kosten können sein:

  • Reparaturen/Instandhaltungen/Sanierungen
  • Wiedervermietungskosten für Makler
  • Sonderumlagen durch die WEG

Verwalter der Bank?

In einschlägigen Blogs und auf Youtube wird gerne ein virtueller „Schw***-Vergleich“ gemacht. Wer hat mehr Einheiten? Wer hat mehr Cashflow? Wer hat den größten, längsten, dicksten? Etc.

Vergessen wird dabei folgendes:

Alle Immobilienkäufer verwenden Bankdarlehen. Die meisten finanzieren 100% oder mehr (ich auch). Wem „gehört“ also die Immobilie? Richtig – wenn ich Mist baue der Bank!

Darum sollte jedes neue Immobilien-Investment mit dem Disclaimer starten in erster Linie Verwalter der Bank zu sein.

Nur wenn ich hier einen guten Job mache, erlaubt mir die Bank weitere Immobilien zu kaufen und ermöglicht mir so die Chance in einigen Jahrzehnten ordentliche Vermögenswerte und Cashflow damit aufzubauen.

Und jetzt erzählt mir von eurer Immobilie!

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