Bierdeckel-Rechnung! – Warum die Bruttomietrendite nicht reicht!💡

Cashflow nach allem
Cashflow nach allem

Warum der Bierdeckel nicht reicht – Bruttomietrenditen reichen nicht aus!

Wenn ich andere Immobilienblogs, oder Immobilien-Coachinganbieter lese und anschaue, fällt mir vorallem immer wieder auf, dass die Rendite-Berechnung von Immobilieninvestments stark vereinfacht wird.

Weitreichende Kaufentscheidungen werden oft auf nur ein oder zwei schnell berechneten Kennzahlen getroffen.

In 9 von 10 Fällen bildet das nur die halbe Wahrheit ab.

Wie du bei der Ankaufsprüfung nicht auf einem Auge blind bleibst, erkläre ich dir im heutigen Beitrag.

Der Bierdeckel

Stehst du vor dem Kauf deiner nächsten Immobilie, solltest du dir folgendes Sprichwort vor Augen führen:

Ein guter Deal passt auf einen Bierdeckel.

Anders ausgedrückt: Ein schlechter Deal wird durch Excel auch nicht besser.

Trotzdem werden Kaufentscheidungen oft nur mit Hilfe des Maklerfaktors, bzw. der Bruttomietrendite getroffen.

Das reicht nicht aus.

Was ist die Bruttomietrendite?

Das ist eine einfach zu berechnende Kennzahl. Benötigt wird dafür nur der Kaufpreis und die Jahresnettokaltmiete.

So wird sie berechnet:

Jahresnettokaltmiete / Kaufpreis

Beispiel: Der Kaufpreis einer vermieteten Wohnung beträgt €100.000. Die Jahresnettokaltmiete beträgt €5.000.

€5.000 / €100.000 = 5,0% bzw. 20x

Der Vorteil der Berechnung ist schnell erklärt: Es ist einfach zu berechnen und eine gängige Kennzahl.

Die solltest du auch benutzen um schnell unterschiedliche Angebote zu vergleichen.

Was Coaches, Blogs und viele private Immobilieninvestoren bei ihren Berechnungen geflisstentlich ignorieren ist die Berücksichtigung von Kosten, Miet-/Wertsteigerungen und der Finanzierung.

Was tun mit den Kosten?

Kosten entstehen einmalig beim Kauf und Verkauf deiner Immobilie, sowie während deiner Haltedauer.

Schauen wir zuerst auf die einmalig anfallenden Ankaufsnebenkosten. Hier gibt es 3 große Kostenblöcke zu berücksichtigen:

  • Grunderwerbsteuer
  • Kosten für den Makler
  • Kosten für den Notar und das Grundbuch.

Wie bekommst du die Kosten in die Renditeberechnung eingearbeitet?

Die meisten Coaches argumentieren jetzt damit, die Bruttomietrendite aufzubohren.

Anstatt dem Kaufpreis wird der Kaufpreis + Ankaufsnebenkosten verwendet. Das ist einfach und schnell zu erledigen.

Beispiel: Der Kaufpreis der Immobilie beträgt weiterhin €100.000 und die Jahresnettokaltmiete beläuft sich auf €5.000. Beim Ankauf musst du 3,5% Grunderwerbsteuer, 2,0% Notar- und Gerichtskosten und 3,57% Maklerprovision bezahlen. Die Ankaufsnebenkosten belaufen sich insgesamt auf 9,07% des Kaufpreises =€9.070.

€5.000 / (€100.000 + €9.070) = 4,6%.

Die Ankaufsnebenkosten können also einfach in die Berechnung eingebracht werden. Das geht daher so einfach, da sie nur zu einem Zeitpunkt anfallen (beim Kauf).

Neben den Ankaufsnebenkosten gibt es noch die laufenden Kosten. Dabei werden nur Kosten berücksichtigt, die nicht-umlegbar sind. Bei vermieteten Eigentumswohnungen sind das 3 Kostenarten:

  • Instandhaltungskosten
  • Kosten der Verwaltung
  • Kosten für die Instandhaltungsrücklage

Um die Kosten bei der Berechnung der Rendite zu berücksichtigen, könnte man die Jahresnettokaltmiete abzüglich der laufenden Kosten verwenden.

Auch das geht noch einfach und schnell.

Beispiel: Kaufpreis €100.000, Jahresnettokaltmiete €5.000, Ankaufsnebenkosten €9.070. Kosten für Instandhaltung 5% der Jahresnettokaltmiete (=€500). Kosten der Verwaltung €20 pro Monat und Einheit (=€240 pro Jahr). Kosten für die Instandhaltungsrücklage 3% der Jahresnettokaltmiete (=€300). Insgesamt belaufen sich die nicht-umlegbaren Nebenkosten auf €1.040.

Wie professionelle Investoren ihre nicht-umlegbaren Nebenkosten berechnen, habe ich hier gezeigt.

(€5.000 – €1.040) / (€100.000 + €9.070) = 3,6%.

Du bist jetzt von der Bruttomietrendite von 5,0% auf deine Nettomietrendite von 3,6% gekommen.

Allerdings haben wir jetzt eine Schwierigkeit großzügig nicht erwähnt. Nicht-umlegbare Kosten können schwanken.

Kurzfristige Schwankungen können zum Beispiel auftreten, wenn die Eigentümergemeinschaft beschließt die Instandhaltungsrücklage nach 2 Jahren zu erhöhen.

Langfristige Schwankungen treten auf durch allgemeine Inflation, oder neue Verordnungen, die umgesetzt werden müssen (z.B. der Einbau von Rauchmeldern).

Kein Problem sagst du und berechnest neben der jetzigen Nettomietrendite, eine weitere Nettomietrendite nach 2 Jahren. Nach 3 Jahren möchtest du allerdings renovieren. Berechnest du jetzt eine dritte Kennzahl? Und was machst du eigentlich wenn dich jemand nach 10 Jahren fragt, wie die Rendite deines Investments war?

Das Problem dass die Brutto- und Nettomietrendite hat ist, dass sie nur stichtagsbezogen gut funktionieren.

Selbst bei vermeintlich einfachen Buy & Hold Wohnungen, wird die Renditeberechnung schnell komplizierter, wenn du nach einigen Jahren renovieren willst weil ein Mieterwechsel ansteht, dafür die Miete nach oben geht und in der Zwischenzeit aber deine nicht-umlegbaren Kosten schon angestiegen sind.

Coaches und Investoren sind dabei auf kreative Ideen gekommen. So werden manchmal Renovierungskosten auf den Kaufpreis miteinberechnet. Die Renovierungskosten werden dann aber wieder um den freien Cashflow der vorigen Jahre reduziert, weil damit die Renovierungskosten teilweise bezahlt werden können.

Diese Betrachtung ist schlicht falsch!

Long story short: Die Rendite über eine stichtagsbezogene Zahl auszurechnen wird fürchterlich kompliziert und geht nach hinten los.

Die Lösung: Zeitraumbezogene Renditen berechnen mit einem Cashflowmodel

Was du benötigst ist ein Cashflowmodel, dass den gesamten Investitionszeitraum abdeckt. Dafür reichen meistens 10 Jahre. Danach ist die Spekulationsfrist vorüber. Für Fix & Flipper können auch 3-5 Jahre reichen.

Vorteile des Cashflowmodels

Das Cashflowmodel bietet die Flexibilität die du benötigst um positive und negative Zahlungsströme zeitgerecht zu berücksichtigen.

Das heißt, dass zeitpunktbezogene Kosten wie die Ankaufsnebenkosten richtig dargestellt werden. Zusätzlich werden auch später anfallende Kosten und Erträge richtig berücksichtigt.

Im Ergebnis berechnest du, welche Rendite dein Investment über deinen Investitionshorizont erwirtschaftet hat.

Wie funktioniert das konkret?

Die Basis: Das Cashflowmodel

Schauen wir uns das Model zuerst an. Auf der X-Achse sehen wir die Zeit, von Jahr 1 bis Jahr 10. Auf der Y-Achse werden die Zahlungsströme eingetragen. Das sind Mieteinnahmen, laufende Kosten, Ankaufskosten, Bankraten und auch Verkäufe.

Beispiel: Kaufpreis €100.000, Jahresnettokaltmiete €5.000, Ankaufsnebenkosten €9.070, nicht-umlegbare Bewirtschaftungskosten €1.040.

Basis Cashflowmodel
Basis Cashflowmodel

Nach Abzug der nicht-umlegbaren Kosten und Kosten für den Ankauf und Verkauf, ergibt sich ein unlevered Cashflow. Unlevered bedeutet „ohne Finanzierung“.

Die stichtagsbezogenen Kennzahlen kennst du bereits aus den Beispielen.

  • Bruttomietrendite: 5,0%
  • Nettomietrendite: 3,6%.

Die neuen zeitraumbezogenen Kennzahlen sind jetzt:

  • Eigenkapital Multiple: 1,3x
  • IRR: 2,9%

 

Das Eigenkapital Multiple beschreibt, wie hoch der Gewinn im Vergleich zum eingesetzten Eigenkapital ist.

Beispiel: Setzt du €5.000 Eigenkapital ein und erhälst dadurch Gewinne von €15.000, dann beträgt dein EK Multiple 3,0x.

Der IRR ist die Kennzahl, die die jährliche Verzinsung deines Investments beschreibt. Genauer gesagt ist es der Diskontierungssatz, mit dem der NPV (Net Present Value) gleich Null wird. Eine gute Erklärung zum IRR findest du auf der Seite vom DIY Investor.

Wie berücksichtige ich eine Finanzierung?

Die Magie von Immobilien liegt in der Finanzierung. Du solltest Immobilien finden, deren Rendite höher als die Zinsen liegen. Damit profitierst du vom Leverage Effekt.

Beispiel: Du finanzierst deine Immobilie und durch die niedrigen Zinsen nimmst du 100% Leverage (das heißt du finanzierst 100% des Kaufpreises). Die Finanzierung fängt mit Auszahlung beim Ankauf an. In jedem Jahr bezahlst du einen Zins von 1,0% p.a.. Deine anfängliche Tilgung ist 2,0%.

Cashflow mit Finanzierung
Cashflow mit Finanzierung

 

Du kannst den Leverage Effekt auf die Kennzahlen sofort sehen.

Brutto- und Nettomietrendite bleiben gleich. Dafür steigen der EK Multiple und IRR an.

Ergebnis: Mit deiner Finanzierung hast du eben aus einer 2,9% Rendite eine 16,6% Rendite gemacht.

Wie berücksichtige ich eine Renovierung oder Sanierung?

Selbst bei einfach Immobilien kommt früher oder später eine Renovierung auf dich zu.

Wie beeinflusst das die Rendite?

Falsch wäre es, die Renovierungskosten bei der Brutto-/Nettomietrendite miteinzuberechnen, da die Kosten erst viel später relevant werden.

Auch hier hilft eine stichtagsbezogene Kalkulation nicht weiter. Du musst wieder das Cashflowmodel bemühen um eine korrekte Renditeberechnung zu erhalten.

Beispiel: In Jahr 5 zieht der Mieter aus und du willst renovieren. Die gesamten Renovierungskosten belaufen sich auf €15.000.

Cashflow mit Renovierungskosten
Cashflow mit Renovierungskosten

 

Jetzt siehst du in Jahr 5, wie sich die €15.000 Kosten bemerkbar machen. Du hast in diesem Jahr einen negativen Cashflow von €14.040, den du mit Eigenkapital bezahlen musst.

Wichtig: Es ist dabei irrelevant ob du die Kosten aus neuem Eigenkapital, oder aus den positiven Cashflows von Jahr 1-4 teilweise bezahlst. Beides ist Eigenkapital!

Damit gehen auch deine Kennzahlen wieder nach unten.

Brutto- und Nettomietrendite bleiben gleich. Dein Eigenkapital Multiple reduziert sich auf 1,3x und dein IRR auf 4,5%

Ergebnis: Die Renovierung in Jahr 5 kostet dich also 12,1% Rendite.

„Eine gemischte Tüte mit allem, bitte“

Nachdem das Prinzip des Cashflowmodels jetzt klar ist, können auch gleich alle Effekte miteinander eingebracht werden. Das heißt zusätzlich zum Beispiel von oben:

  • Im Jahr 5 kommt es zum Mieterwechsel. Du renovierst die Wohnung für €15.000. Das dauert 6 Monate, weil Handwerker schwer zu bekommen sind.
  • Weil du in Jahr 5 nicht €15.000 Eigenkapital auf dem Konto hast, finanzierst du die Renovierung mit deiner Bank. Sie bietet dir einen Zins von 2,5% p.a. und eine anfängliche Tilgung von 6,0% an.
  • Nach der Renovierung steht deine Wohnung 1A dar und du kannst sie für eine höhere Nettokaltmiete von €7.000 pro Jahr vermieten.
  • Deine Hausverwaltung beschließt die Instandhaltungsrücklage ab Jahr 6 zu erhöhen. Umgerechnet steigen deine nicht-umlegbaren Bewirtschaftungskosten um 5% p.a. an.
  • In Jahr 10 verkaufst du deine Immobilie. Durch die Aufwertung und den Markt kannst du jetzt einen 20% höheren Kaufpreis (=€120.000) erzielen.
  • Allerdings musst du für den Verkauf einen Makler bezahlen, der noch 3,57% Provision verlangt.
Cashflow nach allem
Cashflow nach allem

Wie haben die Maßnahmen sich jetzt ausgewirkt?

Jahresnettokaltmiete: In Jahr 5 ist die Wohnung nur 6 Monate vermietet. Daher auch die reduzierte Miete. Ab Jahr 7 erhälst du die höhere Miete von €7.000 p.a.

Nicht-umlegbare Bewirtschaftungskosten: Diese steigen ab Jahr 6 um 5% von €1.040 auf €1.092 p.a. an.

Renovierung: Die Renovierung in Jahr 5 schlägt mit €15.000 zu Buche. Das Geld holst du dir durch die Renovierungs-Finanzierung, die ebenfalls in Jahr 5 startet. Insgesamt musst du in diesem Jahr also nur €1.540 aus Eigenkapital bezahlen, weil dir die Mieteinnahmen für ein halbes Jahr fehlen.

Verkauf: In Jahr 10 verkaufst du für €120.000, musst allerdings noch €4.284 für den Makler bezahlen. Nach Rückführung deiner Darlehen verbleiben dir aber €28.004.

Die Maßnahmen wirken sich insgesamt positiv auf deine Rendite aus.

Ergebnis: Dein Eigenkapital Multiple steigt auf 3,6x, dein IRR sogar auf 18,2%.

Nachteile des Cashflowmodels

Aufwendig: Im Gegensatz zur Bruttomietrendite, kannst du ein Cashflowmodel nicht eben schnell berechnen. Im Kopf wirst du einen IRR gleich gar nicht ausrechnen können. Dafür benötigst du etwas Zeit.

Annahmen: Der Vorteil der Bruttomietrendite ist, dass du nur 2 Inputs (Kaufpreis und Jahresnettokaltmiete) benötigst. Für das Cashflowmodel werden eine ganze Reihe an Annahmen getroffen.

Kritiker werden sagen, dass das unrealistisch ist, weil vorher niemand genau weiß wann welche Kosten in welcher Höhe anfallen werden. Das stimmt. Allerdings ist die näherungsweise Betrachtung wesentlich besser, als mit zu stark vereinfachenden Kennzahlen eine Investitionsentscheidung zu treffen.

Du solltest dein Excel Model dynamisch gestalten. Damit kannst du unterschiedliche Szenarien (z.B. Renovierung lieber in Jahr 5 oder Jahr 6) schnell miteinander vergleichen.

Zu guter Letzt

Selbst bei einfachen Buy & Hold Immobilien werden im Lauf der Zeit unterschiedliche Cashflows anfallen. Damit kannst du die einfache Bruttomietrenditen-Berechnung in den Papierkorb legen. Sie gibt dir ein falsches Ergebnis deines Investments.

Verwende ein Cashflowmodel. Das lässt viel mehr Spielraum zu und sagt dir zuverlässig wie sich deine Rendite entwickelt.

Nicht umsonst sind Cashflow Models absoluter Industrie-Standard. Nicht nur im Finanzierungsbereich (dort komme ich her), sondern auch in der Projektentwicklung und in klassischen Banking-Bereichen (Corporate Finance, M&A etc) sind Excel-basierte Cashflow Modelle die Basis aller Investitionsentscheidungen.

1 Kommentar

  1. Hi Harald,

    Danke für diesen sehr informativen Beitrag. Man merkt, dass das dein täglich Brot ist.
    Ich werde meinem Berechnungstool ebenfalls ein Cashflow Modell hinzufügen.

    Beste Grüße
    Timo

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